提出贷款申请

符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时，需填写《房地产抵押贷款申请表》，提供所需文件，经贷款负责人认可后方可申请贷款。借款人为房地产开发经营企业的，申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。抵押方的身份证明或者法人资格证明，主管部门的项目批准文件。抵押房地产清单、权属证明、房地产抵押合同、借款人财务状况及贷款银行要求的其他相关文件。乡镇在以土地使用权为抵押的银行取得贷款时，还应当提交抵押当事人的身份证明或者法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同以及按合同约定支付出让金的证据。金融机构在收到借款人的申请和有关文件后，应当对借款人和抵押物进行全面的审查和分析。这是确保贷款安全的重要环节。考试内容包括：1。对借款人资质和信用的审查主要是审查借款人是否具备相应的资质和还款能力。抵押人应当具有完全民事行为能力，拥有被抵押房地产的所有权，并具有所有权证书；法人应当具有独立核算、自负盈亏的能力，并具有房地产开发权。同时，银行可以要求企业提供验资证明。审查抵押人信用状况的财务报表和其他资料。在审查借款人的同时，还要审查抵押权人是否具备抵押资格，由政府指定的房地产抵押领导机构进行。我国一些地区规定，房地产抵押贷款机构必须是境内银行或在境内设有办事处的外资银行。2对于抵押房地产的选择和审批，对抵押物的审查主要侧重于易于保值。易于兑现。易于保存和估价的房地产。抵押物应当符合国家有关规定，不能抵押的房地产不得用于贷款抵押。三。贷款的目的。一是审查贷款用途是否符合国家有关规定；二是评估贷款项目的可行性，从市场调研和经济调研两个方面分析贷款是否可行，主要包括以下比率指标：（1）营业净收入与贷款本息的比率。这是分析房地产抵押贷款偿还能力的一个指标。计算公式为：项目预计年净营业收入与贷款本息年偿还额之比越低，金融机构的风险越小，反之风险越大。（2）营业费用比率。该指标还可以分析房地产抵押贷款的偿还能力，计算公式为：营业费用/项目总收入。指数越大，创造项目单位收益所需的投资就越大。贷款人可以将指数与市场平均水平进行比较，一般来说差距不会太大。（3）盈亏平衡比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用+贷款本息）/潜在总收入。一般情况下，贷款人允许的最高比例为70%-95%。如果这个比率高于这个水平，项目就得不到资金保证的现金流。（4）贷款价值。计算公式为：对于金融机构而言，抵押贷款金额与抵押房地产价值的比值越低，贷款安全性越高，反之，贷款安全性越差。按揭金额的确定取决于多种因素，如银行可贷资金的充足程度、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律法规等。房地产抵押估价是对房地产产权证书的真实性和可靠性进行审查，综合考虑市场变化。根据利率走势等因素，对抵押房地产价值进行评估，确定贷款金额与抵押物价值的比例。房地产估价可分为房屋估价和土地估价两部分。计算公式为：房价=重置价格乘以房屋质量。重置价格是根据当前价格水平重建的房屋的价值，质量是以百分比表示的新旧程度。房屋估价也可以根据建筑材料的数量来计算，也可以采用立方英尺法、平方英尺法等，基本思路是先计算建筑成本，再减去折旧。土地估价较为复杂，常用的估价方法有市场比较法、收益折减法、盈余法、成本法等，房地产金融机构一般配备专职或兼职估价人员对抵押房地产的价值进行判断。通过上述方法计算出房地产的现值后，金融机构应顺应房地产市场的发展趋势。贷款利率的变化趋势等因素决定贷款金额与房地产价值的比例，并计算贷款金额。本世纪初，美国开始实施房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50%-60%。后来随着经济的发展，这一比例提高到80%左右。二战后，美国房地产抵押贷款由于建立了二级抵押市场，房地产易于销售，价值流动性强，贷款风险分散，贷款价值比高达90%。由于我国刚刚开始实施房地产抵押贷款制度，贷款额度应根据福利性住房和营利性房地产确定。前者可以享受优惠，后者则应严格控制。

房地产抵押贷款合同签订登记

贷款合格后，贷款双方应在平等协商的基础上签订抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。按照一定法律程序（包括双方和担保人）签订的书面合同，应当经过公证和登记。此外，抵押人和抵押权人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内持有抵押合同。有关批准文件、证件应当到当地房地产物业管理部门办理抵押登记。登记的目的是防止产权不清或无效，以及一事两费。房地产物业管理部门应当在规定的日期内办理登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未登记的房地产抵押贷款不受法律保护，如抵押合同的变更。抵押权解除或者终止的，抵押双方应当自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或者注销登记手续。我国一些地方法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应当按照银行指定的险种向保险公司投保，否则无法获得贷款。借款人可以持购房合同或者销售单位出具的房屋交付证明申请保险。借款人自行组织房屋建设、装修的，应当申请“房屋建设、装修综合保险”，直至房屋建设、装修完成。保险金额的确定：以房屋抵押的，不得低于所购或者所建房屋的价值；以优惠价格购买的房屋抵押的，按照房屋的现值以优惠价格投保；以旧房屋装修后抵押的，旧房价值与装修费用之和为保险金额。抵押期间，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期限应当与抵押贷款的保险期限一致，借款人不得在抵押期间中断或者解除保险。借款人中断保险的，出借单位有权代为投保，费用由借款人承担。一旦被保险物脱离危险，保险公司应