一、关于企业社会责任的理论

19世纪20年代以来，西方企业理论主导思想逐步由盈利至上过渡到兼顾相关者利益，而企业社会责任理论(corporatesociairesponsibility，CSR)也由刚开始备受非议到目前引起越来越广泛的社会共识。国内外学者对企业社会责任做了大量的研究，形成了各种不同的观点，大体上经历了以下4个阶段。

企业的社会责任就是追求利润。以经济学家米尔顿·弗里德曼为代表，认为企业的一项、也是唯一的社会责任是在比赛规则范围内增加利润。

企业在赚取利润之外，应该承担对于社会和社区的责任。以霍华德·博文为代表，认为企业除了赚取利润之外，应该承担社会责任，通过捐赠、慈善项目来帮助穷人、有需要的人以及反馈社会大众。

企业要承担社会责任就是要实现财务、社会和环境的三重盈余。以阿奇·卡罗尔为代表，提出了著名的三维模型，包括经济责任(盈利)、法律责任、伦理道德责任，以及其他任意方面的责任。

企业公民。从上个世纪90年代开始，越来越多的学者、企业和社会活动家开始采用企业公民这个概念。一个好的企业公民，需要在商业实践中善待在商业生态网络中各个层面的、相互联系的利益相关者：顾客、员工、社会(社区)、环境与资源、合作伙伴(包括上游和下游)以及股东。

从20世纪90年代开始，美国、欧盟、日本等先后进入了企业社会责任时代。进入21世纪以来，国内一些大企业加入了由联合国发起和倡导的企业社会责任全球契约。

二、房地产企业履行社会责任的必要性

(一)国家和地方经济社会发展的内在需要

房地产行业作为经济社会发展的支柱产业，对地方经济、其他行业具有强大的带动作用。因此，房地产企业的发展必须与当地的经济社会发展规划相协调，要为提升地方经济实力、扩大经济总量、搞好城市建设做出贡献。同时，也需要为社会事业的发展做出贡献，积极投身于社会公益事业。房地产企业也只有在国家和地方经济社会持续发展过程中，才能获得更为和谐、宽松的经营环境，更大的发展空间和更多的发展机遇。

(二)解决行业问题的必然选择

我国房地产行业起步较晚，发展时间短，相应的法律法规、监督监管机制等还不健全。因此，有一些开发商，不惜以牺牲利益相关者来谋取利益最大化。出现了房屋质量不合格、哄抬房地产价格、囤房、囤地、拖欠农民工工资、侵占业主绿地、虚假广告等众多问题。这不仅损害了社会和消费者的利益，也损毁了企业形象，同时也使整个行业形象蒙羞，不利于房地产行业的健康发展。

在这种情况下，房地产行业应积极行动起来，牢牢树立企业公民理念，在追求企业自身利润的同时，兼顾政府、购房者、建材供应商、施工企业等各相关方利益;勇于承担社会责任，解决目前房地产行业存在的问题，提升行业形象，推动房地产行业健康、持续、和谐发展。

(三)增强企业核心竞争力、树立企业品牌形象的要求

严格地说，企业的核心竞争力是不可分割的，它是技术核心能力、组织核心能力和文化核心能力的有机结合。因此，企业核心竞争力的积累蕴藏在企业的文化中，渗透在整个组织中成为企业核心竞争力的基石出。

随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于企业形象、品牌意识以及公众意识的关注程度也在逐渐提高。房地产企业应该意识到，社会责任已经成为品牌竞争时代企业的竞争优势，勇于并积极承担社会责任的企业将获得社会公众的认同，从而形成基于自身企业文化的无形资产。

三、房地产企业社会责任的具体内容

(一)塑造企业诚信精神

诚信是树立企业品牌的牢固基石，是企业参与市场竞争的通行证。房地产企业在经营活动过程中应坚持恪守信誉和诚实经营，具体表现在以下几个方面。

1.树立诚信经营理念，严格遵守国家以及地方有关房地产开发建设的法律、法规及相关政策，自觉维护房地产市场秩序，规范操作。

2.在项目开发过程中，严把质量关，对房屋质量负责任。

3.诚信经营，信守合约，不存在欺诈行为。

4.完善物业管理，增强客户意识，拓展服务内容，培养社区文化，为业主提供安全、舒适、方便的居住条件。

5.认真接待消费者投诉，对房屋质量问题及时提供维修服务，对因开发商原因给用户造成损失的，要给予及时、合理的经济补偿。

(二)建立行业自律机制

房地产开发企业应意识到企业社会责任对于企业经营的重要性，应积极行动起来，建立行业内自律制度，对企业的经营理念、经营行为进行自我规范、约束和控制。

(三)政府有关部门要加强行业监管和指导

政府相关部门一方面要继续完善房地产行业相关的法律法规，以此来规范房地产企业的经营行为;另一方面应完善相应的监督监管机制，实施透明化管理，加强对房地产企业经营行为的社会监督。

(四)服务经济社会发展，积极履行企业社会责任

房地产企业应确定企业方向和目标，在项目规划设计、开发建设时，要自觉服从和服务于当地的发展规划，努力成为促进地方经济社会发展的重要力量。要努力扩大经营规模和经济实力，在扩大地方经济总量，增加税收、带动就业等方面发挥重要作用。

四、实践与体会

我集团自成立以来，始终遵循为市委市政府作劲、为百姓造福的工作思路，秉承和谐天房、责任地产的核心理念，积极履行企业社会责任，做了一些尝试。

积极参与教育、公益等社会事业，当好企业公民。我集团积极响应高校教育后勤社会化改革，投资建设了天津市第三高教区的生活区，为第三高教区的/顷利实施提供了强有力的支持。5·12汶川大地震后，我们第一时间向灾区进行了捐助，并资助7位抗震救灾英雄少年学费至大学毕业。

主动承担民计民生工程，为和谐社会的建设贡献力量。这几年我集团承担了大量的保障房建设任务，在保障房建设方面积累了宝贵的经验。当前，我们正在积极探讨通过产业基金、房地产信托投资基金等创新的市场化模式，更深更广地参与保障房建设。

在项目规划、策划阶段充分考虑利益相关者的权益。我们在天津进行新城项目开发时，始终以天津市十一五规划为指导，充分结合当地的实际情况，与当地区县政府一起对当地产业进行规划和筹划，通过新城的建设带动当地区域经济的发展;在拆迁过程中，主要采用实物安置，先行建设安置房，再拆迁，不仅维护了拆迁户的利益，还降低了拆迁难度;在自然保护区开发项目，严格遵守保护区的规定，将自然保护区的保护与开发相结合，妥善安置保护区内的农民，减少他们对于自然保护区的依赖，从而妥善处理好与自然环境的关系;在开发过程中我们还非常注重对土地资源的节约利用，通盘考虑节能型建材和建筑技术的应用，实现房地产业的可持续发展。

房地产企业的公民意识对社会、房地产行业以及房地产企业自身的发展与进步具有至关重要的作用，特别是在当前这种关键时刻，房地产企业更应肩负起拉动经济增长的历史使命。我们应着眼经济发展大局，努力提高企业效益，履行企业社会责任，提升房地产企业形象和品牌，争做一个合格的企业公民。