投资商铺不能只计较公摊

实际上，高公摊商铺成功的案例也屡见不鲜。曾经创下成都商铺单价最高18万/平方米的银石广场，商铺公摊比例在35%-40%左右。

商铺的公摊面积主要涉及大堂、走廊、过道、公共门厅、服务公共用房和物业管理用房等，因此公摊率较普通住宅要高。投资商铺最终应考虑的是商场未来的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。

商铺公摊面积包括：与该商铺使用相关的楼梯、过道、设备房、外墙及共用墙体等，房屋交付后，由房管局按设计和实际进行测算。

商铺的公摊面积是有公式计算的。公摊的公用建筑面积=公摊系数×套内建筑面积。反过来，公摊系数=公摊面积÷套内面积，而套内面积=建筑面积-公摊面积。

需要注意的是，公摊系数不是以单户来计算，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后得出。各套(单元)的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。

现实情况中，公摊率是有些开发商为了让购房者感觉公摊较小，有意创造的一个概念，以此偷换公摊系数。他们有意将除数套内面积偷换成数字大的建筑面积，从而使得出的数据变小，使购房者误以为公摊系数较小。

至于商铺公摊面积50%是否合理，也是不同的说法，一个表示偏小，使用率有点低;而另一个表示，商铺的公摊面积并无硬性的规定，一般都是50%。

“商铺项目和普通住宅不一样，公摊面积算起来较为复杂，但过多的公摊面积显然对购房者不利。”

据介绍，由于商铺的公摊面积算起来相对复杂，只有具有资质且比较规范的测绘单位能说出具体分摊部分，很多不够规范的开发企业往往只告知业主大概的数字。

商铺的公摊面积测算涉及面广，包括走廊、物业用房、楼梯、设备用房等，即使业主知道哪些部位可以分摊，但对自己所属的部分也无法算清楚。“比如有的走廊宽5米，有的宽3米，开发企业肯定要取一个平均值来计入公摊面积。”