一、如何避免购房定金纠纷

（一）定金在签定合同前收取不平等

看好房子，签订《认购书》，交纳定金，这是所有购房者在做出买房决定时所走的第一步。许多消费者在交纳定金时都会显得小心谨慎，一方面怕看重的房子被他人挑走，而交了定金有如吃下了一颗定心丸;另一方面，又怕因一时冲动买下的房子不合适，而定金白白送给了发展商。因此，许多的购房者关心定金是否应该收取。

定金的主要功能履行合同和证明合同，因此，在一般情况下，定金是在合同签定后才收取的。但时下的购房定金，却是在正式的商品买卖合同签订之前缴交的，反而成了合同签订和成立的前提条件。

就一般商事合同来说，由于交易双方对信息的掌握是基本均等的，因此，一般商事合同在订约前收取定金有其合理性基础，但是，在商品房买卖过程中，很难做到消费者与开发商交易信息的均等，消费者大多都是在不了解房屋全面信息的情况下完成购房程序，定金的存在更使消费者选择的余地变小，因此，尽管开发商存在非根本性违约的情形，消费者仍然不得不接受不公平的交易，其权益有无保证是建立在开发商的良心之上。因此，定金的收取是有失公平合理的。

（二）定金该收但要有预售证

许多发展商认为收取买家一定的定金是合理的。有发展商表示，作为卖家，最怕消费者说好保留，但最后又不要的情形出现，如果发展商不收取定金，消费者无法受到任何约束，那么发展商的销售行为就得不到保障。

另有一位不愿意透露姓名的业内人士认为，购房定金是属于我国民法典中的“立约定金”，其功能是督促合同的签订，因此它的存在是合法的。在交纳定金后双方都要按照合同的规定来执行，作为发展商一定要具备了预售证才可收取定金，否则，收取的定金不具有法律的效力。对于交纳定金应该制作一个具有可操作性的规定，如规定一定的期限，超过期限则发展商不再归还购房者定金，因为发展商在等待购房者认购过程中也付出了一定的成本。

很多购房者认为不签合同定金就没有了，但是如果在合同无法达成一致尤其是开发商有违约的情况下，定金是可以退回的。

（三）《认购书》需要统一文本

对于如何避免“定金纠纷”，有业内人士指出，眼下的“定金纠纷”，主要是因为开发商的行为没有统一的规范。建设部门已公布了房产交易中的商品房买卖合同范本，但在交纳定金时所签订的《认购书》内容却没有统一的规范，发展商都是自行拟定，五花八门，也为纠纷种下了祸根。建议由有关部门制定统一的《认购书》文本，向社会公示后予以确定。

二、实践中定金能退吗

最高院关于审理商品房买卖司法解释规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”准确理解和把握该解释的含义，当我们买房时交付定金后有些时候还是可以退的。

首先，要明白定金是怎么产生的，定金或者说认购款是在开发商未取得预售许可证的情况下为了将来签订“商品房预售合同书”而签订的预约合同，名称一般叫《认购书》或《预定书》、《定购书》等，在认购书里约定购买的房屋的位置、面积、单价、支付方式，交付定金的金额等，当然还要约定正式合同签约时间等，有些时候，开发商也有只有缴纳定金开具收据的，收据上一般都会写明不签合同定金不退等字样，这里的定金是立约定金，就是为了保证将来签订正式的商品房买卖合同而作担保，如果一方违约不签订商品房买卖合同，根据司法解释的规定，给付定金的一方无权返还定金，收受定金的一方应双倍返还定金。

但在有些情况下，不能签订合同是由开发商的原因造成的，比如，开发商做了虚假承诺、变更了原来口头承诺的合同的内容等，导致买房人不能接受签订不公平的买房合同，这时候定金是可以退的，如果开发商单方反悔定金合同的，还应双倍返还定金。

发生了不可抗力或其他意外事件也是可以退的，如和开发商协商是贷款买房，但是房贷政策的变化，如原来首付是2成，突然变成5成，这时候购房人无力拿出更多的现金购房，这时候也是可以退定金的。

还有一种情况，就是双方在签订正式合同时一些重要条款无法达成一致意见，那么此时，也是可以退定金的。当然如果没有任何前述理由的话，定金是可以不退的，否则，约定那定金就没有意义了。

三、定金一般是百分之多少

购房定金的比例不能违反法律的规定。法律规定购房定金的比例不应当超过购房款的20%。比如，购房者要买的商品房的价格是100万元，那么认购书中规定的购房定金就不能超过20万元。如果买卖双方约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。