公租房正在成为各地保障房的重要组成力量。近日,上海市公布了公租房的具体实施细则。按照规定,非上海人也可申请公租房,而公租房的租金将略低于市场租金。
不过,从全国范围来看,公租房的相关法规政策仍远远不够完善,如何确定租金、规范准入门槛以及完善纠错机制,都是尚待解决的难点。
需持居住证两年以上
据上海市房管局1月4日公布的《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》。居民持有《上海市居住证》达到两年以上,并且连续缴纳社会保险金(含城镇社会保险)达到一年以上,同时与上海就业单位签订合同(具体多长时间由上海各区县具体制定),便可由所在单位对申请对象初步审查确认后,交运营机构审核。
在审核方面,将主要考察居民两方面情况。一是申请对象住房建筑面积;另外则是申请对象是否已申请或者已享受本市廉租住房、经济适用住房政策。
按照规定,公租房租金将按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施,运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平,市场租金评估价有效期为一年。
而对于拖欠房租的情况,上海市也作出了具体的应对措施。根据规定,承租人拖欠公租房租金和其他费用三个月以上的,运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位,要求承租人所在单位从其工资收入中直接划扣。
问题尚待研究
在公租房建设上先行一步的深圳已暴露出一些问题。
首先,公租房的租金应如何确定?去年深圳出现了公租房遭弃租的现象。据媒体报道,去年年底,深圳福田区于2008年首批配租的300多套公共租赁房近日合同到期,但有超半数的租住家庭不再续签合同。
福田区建设局相关负责人接受采访时说,租户退租主要原因是合同到期后租金上涨,而从2010年开始,市财政不再对租户房租进行补贴,仅余区财政补贴。一涨一消,公租房的价格优势被削平,因此很多人退租。
清华大学法学院副院长申卫星参与了《住房保障法》的起草,他认为公租房不是纯粹的市场行为,也不是纯粹的救济行为。处于中间位置让它比较尴尬,租金水平难以确定。申卫星在调研中也听到了房地产界提出的很多现实问题,还需要政府和学界有更多的探讨和研究。
此外,如何防止保障房申请人造假?
2010年3月5日,深圳第二批保障性住房申请受理结束,全市共受理申请8148份,7857个幸运的申请者初审合格,深圳市住宅建设局在网站上公布了他们的资料,但资料中不少资产为0的现象却引起了社会公众的质疑。
另外,人们还发现,申请者中政府部门工作人员扎堆出现。在初审通过者填写的“工作单位”一栏里,有市公安局、市市场监督管理局、市中院、海关等。
实际上,深圳市并非没有应对这些情况的措施。2010年7月1日,《深圳市保障性住房条例》正式实施,这是继厦门后国内第二部住房保障条例。在条例中,深圳市对造假作出了明确的处罚规定。主要处罚方式为罚款、数倍返还租金且数年内不得再次申请。
但深圳市人大代表杨剑昌认为,处罚措施还是太弱,违规者的造假成本依然很低。杨剑昌接受媒体采访时说,提供虚假材料骗取公共财产,应按现行的诈骗罪处理,追究责任人和主管部门人员法律责任。
在他看来,应仿效香港的做法,在处罚保障性住房违规者中,引入司法机制,对严重者应追究刑事责任。香港房屋条例规定,如申请人故意隐瞒资产,房屋署可予以检控,一经定罪,可判罚款两万港元及监禁6个月。
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