根据我国法律，《认购书》属于预约合同，作为合同的一种，只要它是当事人双方意思表示一致的结果，只要不违反法律、法规的强制性规定和社会公共利益，该合同就是有效的，即便开发商并不获有商品房预售许可证。

开发商如果明确表示拒绝和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》，或者以其他方式拒绝和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》(比如把购房人认购的房屋出售给他人或者故意设置障碍，使《商品房买卖合同》无法签署)应该向购房人承担缔约过失责任。《认购书》的签订和履行只是一个缔约过程，双方当事人皆应履行协力促进合同成立的义务。开发商恶意退订属于违背诚信义务，应承担缔约过失责任。

一、买房认购合同是否具有效力

商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。

二、贷款不成违约责任是怎样的

在签订《认购书》和《商品房买卖合同》的时候，能否得到银行贷款事实上是一个不确定的东西，而获得银行贷款又是购房者履行《商品房买卖合同》的必要保障。这样，问题就出现了，即《商品房买卖合同》能否得以履行并不取决于购房者和开发商，而是取决于银行是否同意发放贷款。

银行不同意发放贷款，一般认为有三种情形：

(一)不可抗力：如果信贷政策发生变化或者银行自身原因，即政府或银行的原因，这种情形属于不可归责于购房者和开发商的原因，自然可以退房退定金。

(二)开发商的问题：如果属于开发商的原因，如开发商未能与银行协调好合作关系，或者是开发商所售项目不具备贷款条件等。这种情形当然可以退房，在一定条件下还可以要求开发商承担违约责任。

(三)其它问题：购房者积极履行了贷款申请手续，而银行因不属于上面列举的原因不同意发放贷款的情况下，购房者能不能要求退房？这种情形下，开发商往往以属于购房者个人原因作为理由拒绝退房，比如业主是个人信用问题而不能放款、供第二套第三套导致不能放款、银行对他的还款能力质疑而不能放款，成年人应当对自己的行为负责等等。在这种情况下不能简单认定由购房者承担违约责任，原因是：

首先，实践当中，银行拒绝贷款也往往是综合很多因素的结果，很难简单地说清楚是哪一个具体的原因，事实上银行往往也不会明确告知拒绝贷款的原因。其次购房者在选择贷款成数的时候，往往依据的是开发商及其销售人员的介绍或者推荐，开发商为了促销也几乎不会告诉购房者能够贷款的条件，甚至很多开发商的销售人员会口头向你承诺贷款没问题。事实上开发商也不一定非常清楚银行发放贷款所需要的详细条件，开发商也多数情况下也不会告知购房者如果贷不到款会出现怎样的后果。购房者所能了解到的信息也是最少的，与开发商相比，信息是严重不对等的。

综上所述，银行拒绝贷款后，将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的，除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料，或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。否则的话，在购房者按照要求提交了个人贷款资料的情况下，贷款未获批准的责任不应当归咎于购房者，购房者当然也就有权要求解除合同了，即有权要求退房。