一、房产不能进行抵押登记

不能进行抵押登记的房产：

1.权属有争议的房地产；

2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；

5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

6.依法不得抵押的其他房地产。

二、房产未做抵押登记有效吗

房产未做抵押登记无效，当事人房产进行抵押财产应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。未经登记，抵押合同成立但并未生效。

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

三、房屋抵押贷款还不上怎么办

1.申请展期，如果只是暂时性的还不上款，借款人可以与贷款机构进行协商，申请展期，提供必要的资料，情况属实并经贷款机构核查后，还是可以争取到一定宽限的展期。

2.合理筹措款项，在无法实现正常还款时，为避免个人信用受到影响，建议尽量筹措款项进行还款，可以通过朋友帮忙、家人帮忙的形式借到一部分款项，弥补还款的差额，并且应当做好借款约定。

3.抵押物拍卖，相信这是所有人都不想选择的方式，毕竟抵押物是房屋，但是如果出现还款数额巨大，无力偿还的情况，可以让贷款机构进行抵押物拍卖，所得价款将优先用于偿还贷款本息。