一、企业财务管理的产品销售量。

如果你平日只注意销售收入指标，这中间可能暗藏很多陷阱。例如，有家公司虽然销售收入和利润不断提高，但销售量却在下跌，市场占有率在萎缩。销售收入之所以成长，是因为产品调价的关系。因此，经理人必须定期追踪销售量，才能清楚掌握公司业务状况。

二、企业财务管理的损益平衡点。

很多时候，每个月你都必须等到财务报表出来以后，才知道公司最近表现如何。但这个时间的落差，很可能影响你的决策速度。如果你可以请企业财务管理人员提供公司的损益平衡分析，也就是说，你的产品一个月要销售多少才能平衡，心中随时有这个数字，你立刻可以判断这段时间究竟赚钱，还是赔钱。

三、企业财务管理的原材料购买比例。

公司的营运资金，究竟有多大比例花在纸张、油墨等原材料上？拿这个数字和销售收入做比较。一般来说，这个比例应该很稳定，一两个月有波动还没有关系，但如果有不断增加或下降的趋势，就要注意了。很可能你的存货太多，成本没有控制好；或者库存太少，碰到突然增加的订单，你可能消化不了。

四、企业财务管理的银行对账单。

每个月银行会寄给你对账单，别以为会计人员一定会去核对。事实上，每个人每天忙着做很多事情，根本没有人注意这件重要的工作。你知道吗，很可能你的公司已经有好几年，没有人查对过公司户头了。

五、企业财务管理的积压的订单。

有些订单进来了，但是却一直没有处理，以至耽误了交货期。只要你要求看看那些积压的订单，就可以知道公司是否有问题，问题有多严重。每一张积压的订单就表示一个愤怒的顾客，看看你的公司正在累积多少愤怒顾客。一家公司发现常常有客户反映交货延迟，深入检查之后，才发现其实问题是出在运输部门每次都从一叠订单的上面开始处理。结果是，每次最后进来的订单，反而最早完成；而下面的订单，永远要被延搁几天。知道你的公司积压多少订单，问题出在哪里，要解决就容易了。

六、企业财务管理的退货记录。

如果退货的数量增加，表示内部质量管理有问题。因此，掌握退货数量，是一个重要的关键，才不会到问题不可收拾时，才着手处理。

七、企业财务管理的员工人数。

每个月算算员工有多少人。随着业务增加，公司雇佣的员工人数，可能不知不觉地成长，甚至当业务没有成长时，员工人数仍然无声无息地增加。要求部属每个月给你一张统计表，让你掌握员工人数以及成长曲线。了解一下，公司是不是用人无度。

物业管理企业财务管理的特点及运行机制（3）

第三个问题：日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节

由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象，以人为核心开展专业管理与服务，如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护，物业环境的治安保卫，消防管理，清洁保洁，污染防治，绿化管理，停车场管理等，每一项业务的开展均需耗费物料用品。

为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的支出成本，河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》，河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理，分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式，对大宗、常用、易损物品由公司统一采购，各管理处根据年初预算的需求，到公司仓库领用，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。

年度预算时公司从多方面考虑，根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量，根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小，来配置不同的保洁工具用具，预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度，在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的，是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。

第四个问题：资金管理

在资金管理方面，为加强公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润率，保证资金安全，公司制定了严格的资金管理规定。

公司财务管理部是公司资金管理部门，办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作，财务管理部具有管理和服务的双重职能，与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。

由于我公司管理项目分散，公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍，财务人员分散办公，统一管理，各管理处财务人员全部采用电算化，统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账，单独核算到管理处，各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。

在存款管理方面，公司内各管理处在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算，以点带面，全方位控制收入来源，所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行，由公司统一管理和控制。在资金支出方面，公司根据各管理处实际情况，酌情核定备用金，严禁坐支现金。

在资金管理和检查方面：公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。

a）定期检查各管理处的现金库存状况。

b）定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。

第五个问题：关于物业管理企业纳税管理的具体做法

物业管理企业属服务业，是一个微利企业，历属地税管辖，应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加，如果企业经营范围包括租赁业务，则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小，都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税，以2002年为界，2002年前成立的企业

向地税局交纳企业所得税，2002年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税，企业所得税是以企业应纳税所得额为基数，平常有利润预交，年终汇算清缴。

由于税务部门的分立，自2005年取销代理业发票后，物业管理企业重要的业务：代收水电气暖等代理事项的发票无法解决，虽然物业管理企业归属地税局管理，但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种，代理发票的问题，地税推国税，国税又暂无法解决，虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映，但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势，我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务，将税费转嫁给所服务的客户，这样做既多交了冤枉税，增加了客户负担，同时也违犯了发票管理暂行规范，超经营范围使用发票。

在税务部门没有解决这个问题之前，物业行业应有统一的核算口径，我建议物业企业依据2001年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知中第三章第二节第五十一条的规定，一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分，开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式，开展代收业务，以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对，直接影响企业的经济效益。

物业管理企业伴随着我国改革开放的历程一路同行，物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业，但还没有独立的行业财务制度，财务管理工作基础还很薄弱，许多问题有待实践和探索。

以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会，大家有什么不同见解，还请多提宝贵意见。