买受人支付首付款以后，以银行按揭贷款形式支付尾款的，贷款义务一般是由买受人承担，出卖人仅负责协助义务。当买受人办理按揭贷款失败时，若买受人无力以其他方式支付尾款，则购房合同属于实际上不能履行，当事人可以请求解除合同。合同解除后的责任承担问题主要取决于银行未批准发放贷款的理由。若纯系出于买受人信用不佳问题，则买受人承担违约责任。若系出卖人未提供担保或未办成备案手续等问题，则出卖人也应承担违约责任。若系不可归责于双方当事人的事由，则合同解除，出卖人应当将收取的购房款及其利息或者定金返还买受人。

一、什么叫做认购书？

“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。也就是说“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

二、怎么让出卖人延迟交房

买受人在出卖人延迟交房时，一般应当履行催告义务，要求出卖人尽快交房并赔偿超出日期的损失；催告后三个月内仍未交房且不能给出正当理由的，买受人可以解除合同并要求出卖人退还已付房款及利息，承担相应的违约责任。