一、注意事项

1、意向金、定金、订金，“三金”要分清

意向金：

也叫诚意金，不具有合同效力及法律保护的性质。是开发商的一种营销手段，在收取“诚意金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性;另外，通过收取“诚意金”，确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。

现在少数的开发商已经将事先收取“诚意金”作为融资的手段之一。如果卖方同意买方的购买条件，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。将对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。

定金：

是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。

给付定金(购房者)一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金(也就是开发商)的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。也就是说，定金交了之后，如果不是出现房屋质量不合格等重大问题时，定金是不能退的，否则，将承担法律责任。

订金：

目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款。

根据有关规定：房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;

(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;

(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;

(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

2、认购协议签订的相关问题

选好房之后，就是签署认购协议。在签署认购协议之前，最好去律师那边咨询一下签署应该注意的一些问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房万无一失。

认购书的内容一般包括：

1、双方当事人的基本情况;

2、认购物业;

3、房价、户型、面积、单位价格(币种)、总价;

4、付款方式(一次付款、按揭付款);

5、认购条件(定金数额、鉴定正式条约时间与地点、付款地点、帐户)。

签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，告知购房者签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

注意：购房者可以与开发商协议对自己有利的条约内容，比如如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

3、认购协议的法律效力问题

商品房认购书是以“诚信谈判直至签订商品房买卖合同”为标的的预约合同。一般来说，购房者在买房时，往往会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。有些购房者认为，房屋认购书与商品房买卖合同不同，它只具有确定双方买卖意向的作用。但实际上，根据《民法典》的规定：当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等，如果是双方的真实意愿，而且权利义务内容又不违反现行法律、法规，那就具有一定的法律效力，任何一方不得任意解除合同。在承担违约责任的情况下可与对方协商解除合同。