私募基金在法律上不允许在合同及宣传上给客户承诺保-本，因此如果有任何人向您承诺私募基金是保-本的，可能是为了忽悠你。但是私募基金如果通过风控体系设计，例如：优先劣后的方式、夹层资金、CPPI策略等方式，采用结构性设计和控制投资比例的方式

私募基金可以做保-本吗

私募基金在法律上不允许在合同及宣传上给客户承诺保-本，因此如果有任何人向您承诺私募基金是保-本的，可能是为了忽悠你。但是私募基金如果通过风控体系设计，例如：优先劣后的方式、夹层资金、CPPI策略等方式，采用结构性设计和控制投资比例的方式，是可以使某一部分客户实现保-本甚至是保收益的，或者是说比较大的概率实现保-本。

下面简单地分析几种方式的特点：

1、一般的“优先劣后”的形式，其实就是常用的采用杠杆的一种产品形式。

优*级资金优先获得本金及约定的收益，劣后级资金承担下跌的风险，并以自有资金为优*级的本金安全及约定收益做担保，但是劣后级资金能够获得超过优*级约定收益以外的超额收益。简单来讲，就是优*级资金以一定的利率借钱给劣后级资金去做投资，做得好的收益归劣后级，到了约定的期限及触发条件，劣后级给优*级偿还本金及约定的利率就行了。

一般优*级资金风险偏好低，会在银行、信托、第三方财富等渠道募集，设计成固定收益及固定期限的产品，当然合同里面也没有约定是保-本保收益的，只能理解成“结构性保-本”，也很受客户的青睐。

而劣后级资金风险偏好高，则会在券商、信托、私募、第三方财富等渠道都会募集。募集到的优*级和劣后级的资金将一起投资到股市、债市等市场中，优*级资金与劣后级资金的比例就是放大杠杆的比例，比例越大，整个结构的风险就越大。

那么问题来了，如果都投到股票市场，遇到股灾等级别的大跌时，劣后级资金都亏完了，又怎么能保证优*级资金的安全呢?

基金在产品设计环节为了防控这方面的风险，在此处就规定了预警线和止损线。例如，一个优*级：劣后级资金=2:1的产品，期限为1年，优*级约定的收益是6%。如果要完全把劣后级资金跌完，才会威胁到优*级资金的本金安全，那么整个产品的亏损幅度要达到33.4%时优*级资金的本金会受到亏损;以此推算，整个产品的亏损幅度达到29.4%时，才会威胁到6%的优*级收益的安全。那么，只要在产品设计中，把产品亏幅控制在29%以内，优*级的本金及6%的收益就能有保障了。一般的做法是，规定基金净值达到0.9时(按初始1元面值计算)，将股票仓位将至50%以下;净值达到0.85时，全部清仓。这样相当于将基金的亏幅控制在15%以内，离29%的线还是有一定安全距离的。

一般来说，在不发生股票流动性危机的情况下，严格执行这样的风控策略，是可以使优*级资金的本金及收益得到保障的。但是，如果是像2015年7月份股灾及2016年1月份“熔断事件”这样的极其恶劣的情况下，发生了流动性危机及股票大面积长时间停牌的情况下，也是有可能因为无法及时清仓止损，而使得风控手段不能执行到位的情况。

当然，也会有基金管理人无视合同约定的止损条约，不执行止损操作的情况发生，但因基金资金托管于券商、银行等第三方，其负有监管义务，在基金监管日趋严格的背景下，这样的情况相对比较少发生。

补充一个现实情况：股灾期间大部分银行销售的端伞形信托优*级产品，最后都给客户兑现了本金及收益。信托等其他端的产品不明。

2、夹层结构产品，其实就是更复杂一点的“优先劣后”产品。

举最简单的例子，比如说把资金募集来源分成ABC三层，A层约定保-本保收益，B层约定保-本浮动收益，C层不保-本不保收益，其中A拿固定收益，B与C按比例把超额收益部分进行分成，一般C承担的风险大，会比B分得多一点。因此类产品结构比较复杂，其原理参照第1类产品，在此不深入剖析。

3、CPPI策略基金。CPPI策略就是公募基金中的保-本基金采用的策略。

其原理简单来说就是大部分资金用于投资类固定收益投资如债券、新股及分级基金A等，负责累积安全垫来保障本金、获取一部分基础收益，同时用一小部分做风险投资博取一定的高收益，拉高整体资产的净值。

因为债券等低风险资产的违约概率较低，因此这样的策略机制能够比较大概率地保障本金安全，同时又能获取一定的超额收益，也就是所谓的“进可攻，退可守”。

但是这样的机制也就导致了风险资产投资比例有严格限制，在股票市场好时，所获得的收益比单纯的股票多头基金是要低的。

而公募保-本基金及私募CPPI策略基金的区别在于，公募基金有引入担保公司担保，以一定的费用购买了保险，以保障在发生极端恶劣的市场环境时的投资者本金安全;而私募基金行业内还未有这样的担保机制，也不能给客户承诺保-本，所以这个CPPI策略基金也停留在产品策略上进行控制，能够比较大的概率帮客户实现保-本，比起一般的股票多头型公募基金及私募基金的风险要低很多，合适偏保守类的客户。

私募基金在法律上不允许在合同及宣传上给客户承诺保-本，因此如果有任何人向您承诺私募基金是保-本的，可能是为了忽悠你。但是私募基金如果通过风控体系设计，例如：优先劣后的方式、夹层资金、CPPI策略等方式，采用结构性设计和控制投资比例的方式

一、房地产公司融资渠道

1、自筹资金

自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

2、预售资金

房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。

3、商业银行贷款

商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。

4、企业合作融资

房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一

5、信托融资

信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。

6、债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。

7、房地产证券融资

房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。

8、房地产私募股权投资基金

房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。