超过20年的租赁合同，超出年限部分属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力。根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁合同到期可以续期，续期期限不得超过20年；续期年限不与之前的租赁期限累计计算。合同有效应当具备有效要件，如下：1、租赁合同双方当事人，具备相应民事行为能力；2、订立租赁合同出于意思真实表示；3、租赁合同内容不违反法律、行政法规等强制性规定，不违背公序良俗。

民法典中租赁合同效力如何认定

民法典规定，签订租赁合同的当事人有民事行为能力，是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

《中华人民共和国民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。