首先查询物业服务合同，看看物业不作为的具体内容在合同里面是如何约定的。如果确实有合同约定的服务内容而物业没有做到，那就存在物业违约；然后，可以先向业主委员会反映，同时也可以向辖区房管局下属的物业管理科进行投诉。

（一）审批物业服务企业的经营资质。（这一项，国务院已经取消了物业服务企业资质的审批工作）。

（二）对物业管理招投标活动实施监督管理。国家提倡通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并规定建设行政主管部门，负责物业管理招投标活动的监督管理，并负责评标专家有关法律和业务培训、综合考评等工作。

（三）对日常物业管理活动实施监督管理。

1、指导业主大会的成立，对业主大会的成立进行备案管理；

2、参与物业服务收费办法的制定，监督核查物业服务收费情况；

3、制止和依法处理物业管理区域内有关违法行为；

4、处理业主委员会，物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；

5、参与专项维修资金管理办法的制定，并监督检查专项维修资金的使用，对违反法律法规规定的行为给予行政处罚。

一、法律规定内容是什么

一些地方性法规，还要求下列部门机构，承担与物业管理相关的管理工作。

（一）城管执法、房地产开发、财政、民政、价格公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

（二）街道办事处乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责；调解处理物业管理纠纷。

（三）社区居民委员会，负责指导和监督业主大会，业主委员会依法开展业主自治管理。协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理，以及社区服务中与物业管理有关的工作。

二、小区如何更换物业公司

（一）召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司

（二）由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书

（三）联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标

（四）由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允

（五）评标，并选出中标的物业公司

（六）由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决

（七）表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。