一、租售同权

17日广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，正式提出“租售同权”。

很多媒体和评论人认为此举一旦推广，中国房地产市场要变天，以后学区房要大降价，理由是：既然租房也可以读名校，还买房干什么？

广州《方案》吸引大家眼球的核心，就是不管你是买的房子还是租的房子，符合条件的适龄入学子女享有同等的入学权利。

除了“租购同权”之外，广州的《方案》中还提出一系列改革举措，包括公积金租房提取额度增加、划出一定比例的公共租赁住房优先满足符合条件的中低收入住房公积金缴存人、增加租赁住房用地有效供应、允许将商业用房等按规定改造为租赁住房等。

综上所述，不难发现，方案中很多举措都是国务院办公厅所倡导的“租售并举”相关细化落地措施。

去年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的概念，并明确指出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。

关于本次广州《方案》，透明售房研究院院长方张接表示：发展租赁房市场是国家倡导的大方向和大趋势，预计会有其它城市陆续出台扶持租赁房市场发展的政策，杭州也不会例外。

实际上，杭州也确实没有例外——今年3月24日，杭州市国土资源局发布土地新政：当溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；而自持部分的面积未来开发商不能出售，只能用作出租用途。

二、杭州土地现状

从该规定实施到今天，杭州市区共出让了36宗相关地块，其中有17宗地块需要一定比例的自持，在涉宅用地中需自持的比例更高，达65%。包括联发、葛洲坝、中冶、杭房、融信等多家房企在内的开发商，都在杭城拿下了需要自持的地块。

有自持部分的涉宅用地

“限地价、竞自持”的出现，是土地出让过程中政策与市场互相博弈的结果。同时，地方出让自持型宅地，一定程度上也是响应“租售并举”居住制度的举措。这将提供一种改变城市住房供应结构的可能：在商品房、保障房、个人房东之外，还有大量的机构租赁房可供选择。

万科、龙湖等开发商都已经在长租公寓领域“小试牛刀”，万科的泊寓、龙湖的冠寓都已经在杭州相继落地。

目前看来，杭州或将长期贯彻“自持”和“租赁”，最新的土地挂牌公告中，关于现房销售的规定已经取消，而自持的规定并未改变。随着后续越来越多的地块出让，自持和租赁或将成为市场的趋势。

三、“限地价、竞自持”的落地执行，能平抑房价、稳定市场吗？

有人说，由于限房价、竞地价、竞自持的规则，对于增加住房供应以及平抑房价都有积极的作用。

有人说，房企自持抢地是“市场发烧”引起的“不正常现象”，自持宅地是一些大房企的试验品，除非未来政策松动，不然没有回本的可能。

甚至有评论文章尖锐地指出：“表面上看，这种土地拍卖方式可以在短期抑制地价、房价；但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场住宅的供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨。”

这种担心并非多余。因为过去多年来的单一“需求端”调控，并没有让“需求”消失，而是被“隐藏”了起来，一旦条件成熟，这些潜在需求还会继续释放。因此，强制开发商自持的“速效式”调控，反而有可能将需求不断积累，造成房价在未来一段时间内上涨的可能。

当然，只是可能。

长远来看，未来开发商主动地、普遍地参与到自持物业中来，是适应市场的选择。当新建商品房的需求大幅下降，而租赁市场成熟起来的时候，只要能形成50%左右的租赁市场，住房系统就比较平衡了，房价也许就会处于稳定态势了。

而在透明售房研究院院长方张接看来，广州租赁新政目前只是一纸没有操作细则的政策表态，实际落地实施会有相当的操作难度，很难不折不扣地执行。

尤其是大家关心的租房就近入学、商业房改租赁住房等条款，未来实际的实现程度一定会跟目前媒体期望的预期有所差距，就目前的实际情况来看，租售不可能做到完整意义上的同权。

另外，在关于“这个政策的推行会影响房价吗？比如都去租房了，房价会降吗？”这个问题上，透明售房研究院院长方张接说：“有产者有恒心，中国五千年通过购买住宅安居乐业的传统不会轻易改变，依附在住宅上的城市教育、社保等附加资源很难轻易改变，在很长一段时间内，租赁房市场的发展不会对商品房市场的供求关系造成明显冲击，对于平抑房价的作用也会是一个缓慢而长期的过程。”