1、商品房的认购、订购、预定等协议是一种与商品房买卖合同性质不同的合同，其实质是预约合同。

2、预订合同只是一个预约合同,为的是将来一定条件或者时限下,双方签订买卖合同.如果所谓的预约协议实质上已经是买卖合同,那么因为预售许可证没有取得,该合约应认定无效。

3、预约合同不同于本约，法律上之所以承认预约合同，是因为虽然预约合同是为了订立本约，但其又不同于本约，因此，有必要将两者分开。

律师补充：

预约与本约的区分

（1）当事人约定的内容不同，预约的内容是将来订立本约，而本约则是关于合同具体内容的约定。

（2）违反合同的责任后果不同，在预约合同中，当事人一般不会约定违反本约的责任。对本约合同而言，当事人通常都会约定违约责任条款，如违约金等。这也是当事人愿意受其意思表示拘束的具体体现。

此外，当事人违反预约合同时，非违约方可以主张违约方订立合同，而当事人违反本约合同时，并不产生请求对方当事人订立合同的违约责任，而只是产生继续履行、赔偿损失等违约责任。

【法律依据】

《民法典》

第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。