（1）行为人在签订房屋买卖合同时并没有实际履行能力；

（2）行为人采用了虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段骗取对方签订合同；

（3）行为人在签订合同后没有如约履行合同或为履行合同积极努力；

（4）行为人未能履行合同义务的原因在于没有实际可履行的财产，又不愿意承担违约责任。

《中华人民共和国刑法》第二百六十六条

诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。