房屋买卖不影响租赁合同效力。房东卖房应当在出卖之前的合理期限内通知租客行使优先购买权,租客不予购买或在通知15日内未明确表示购买的房东可以出卖给第三人,租客可以继续履行该租房合同。
一、承租人不得主张优先购买权的情形有哪些
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条的规定,承租人不得主张优先购买权的情形如下:
1、房屋共有人行使优先购买权的;
2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
3、出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理了登记手续的。
二、承租人的优先购买权是什么
承租人的优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。
根据相关法律规定,承租人在以下情形不得主张优先购买权:
1、承租人怠于行使优先购买权,视为放弃优先购买权:
出租人在拍卖5日前已经通知承租人,承租人未参加拍卖的;出租人已经履行通知义务,承租人在15日内未明确表示购买的。
2、房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权:
房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属的。
3、善意但三人已经取得租赁房屋物权的:即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
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