我于2006年12月中旬通过某中介公司购买了一套二手房,在看过房子并且谈妥相关事宜之后,当天就与业主、中介公司签订了三方合同,并向业主支付了1万元购房定金、向中介公司支付了50%的佣金。但在第二天我再去中介公司办理其他跟进事务时,却被中介告知:业主不想卖房子了。
我找到业主询问,业主告诉我,因为中介公司又向他介绍了出价更高的客户,所以他准备将房子卖给其他人,至于收取的定金他可以退还给我。中介公司则告诉我,因为业主临时改变主意要将房屋卖给其他人,所以他们也没有办法,并表示将收取的50%佣金退还给我。
这一过程中我有一种上当受骗的感觉,我们已经签订了三方合同,那么业主和中介公司无论谁违约都应该负有一定责任,在这份三方合同中关于违约责任的表述是:买卖双方如有违约,那么将支付总房价20%的违约金,但是合同对于中介公司违约却没有明确的涉及。请问中介公司在这次交易中应该负有什么责任?我该怎样维护自己的权益?
李某国答复:
中介公司与王先生成立的是居间合同关系,在这一居间合同中扮演着促使买卖双方交易成功的居间人角色,应该遵循诚实信用原则,尽力促成双方交易的适当履行。但在本案中,中介公司于三方签订合同后,另行介绍出价更高的买主给业主,导致本次交易的终止,损害了王先生的利益。
《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条规定:因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在中介服务机构承担赔偿责任。结合本案,如果有证据证明中介公司确实存有前述行为的,中介公司应为王先生承担损害赔偿责任。
因此,王先生可依据三方签订的合同追究业主的违约责任,主张业主双倍退还定金或按约定支付房价20%的违约金。同时要求中介公司退回50%的佣金,与业主共同承担赔偿责任。
由于合同约定买卖双方如有违约将支付总房价的20%违约金,这一违约金标准过分高于实际造成的损失。我国司法实践中,支持违约金部分,主要倾向于补偿性的赔偿,即弥补守约方受到的实际损失,建议您主张权利时作适当的调整。
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