一、房地产公司融资受限原因是什么

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4－5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

二、房地产公司融资的方式有哪些？

（一）国内银行贷款

1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

2、国内商业银行贷款种类

（1）信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型：

普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款

（2）担保抵押贷款

分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；

保证书担保贷款：保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

（二）国外银行贷款

1、我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。

2、目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（ＷＢＧ）、国际农业发展基金组织（ＩＦＡＤ）和亚洲开发银行（ＡＤＢ）。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

3、国际商业贷款一般包括两种形式：

一是由一两家国外金融机构提供的贷款；

二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

4、外资银行五大关注点

对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务

看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。

关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。

（三）民间借贷融资

1、特点：

形式上的分散、隐蔽性

金额上的小规模性

范围上局限性

利率上的高低不一与随行就市

借贷合约非格式化

对偿债的硬约束性

我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险

可行性强，为金融市场所快速接受

房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得

3、缺点：

适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用

开发商承担风险较大

并非开创融资新渠道

（四）房地产典当融资

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。

特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：审当、验当、收当、保管、赎当。

五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。

（五）商业信用融资

1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。

2、商业信用融资的具体方式：

应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。