房地产开发完工前后如何确认成本及条件

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• 问房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，如何确认土地成本
  

  房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本： 1.自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 2.在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

• 问开发商内部不经济成本成本如何认定
  

  通过产权介定，解决负的外部性的理论是奈特。奈特的观点：奈特在1924年发表的《社会成本解释中的一些错误》的论文，对庇古外部性成本的计算提出了异议。奈特认为，庇古在平均成本计算时没有把土地的费用计算在内，而只是把可变生产要素的成本计算在内，这种方法是错误的。其观点是：由于土地是私有的，只有将地租计算在平均成本之内才能得出最优的产量。此外，对于“外部不经济”产生的原因奈特提出了自己的观点。他认为，“外部不经济”源于对稀缺资源缺乏产权界定，若将稀缺资源划定为私人所有，则“外部不经济”将得以克服。可见，奈特已注意到了“外部不经济”产生的产权原因，开辟了对“外部性”问题进行研究的新方向。

• 问房地产开发资质条件
  

  根据你提出的问题，房地产开发资质条件有:1.注册资本不低于5000万元;2.从事房地产开发经营5年以上;3. 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或累计完成与此相当的房地产开发；4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额。

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