租赁合同主体主体变更的情形

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• 问租赁合同主体变更
  

  租赁合同主体变更的情形包括： 1、出租人死亡的，由其继承人继承其出租人的地位； 2、房屋转让的，新的房屋所有人为出租人； 3、承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以成为新的承租人。根据《民法典》第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。第五百五十五条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

• 问关于租赁合同主体变更
  

  租赁合同主体变更的情形包括： 1、因继承而发生的主体变更。出租人死亡，其继承人继承其出租人地位； 2、因租赁物的所有权转移，导致出租人发生变更。 3、承租人死亡，与其共同居住的人有权成为原租赁合同的承租人。根据《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

• 问租赁合同主体变更的规定
  

  租赁合同的主体变更主要有两种情况：1、继承产生的租赁人当然在租赁关系生存期间，如果租赁人死亡，其地位一般由继承人继承。虽然租赁合同为双务合同，但这种变更不需要征求承租人的同意。因为继承的后果是法律直接规定的。承租承租此要求解除合同，应有合理的理由。2、租赁物的所有权转让导致租赁人变更的，原租赁人转让的不仅仅是债权债务，还有租赁物的所有权。而债权债务是附属于所有权的。承租人在承租人转让该承租人所有权时，如果没有行使优先购买权或行使后无法竞争，应视为同意原承租人转让的行为，因此无需特别征求意见。租赁期间产生股权变更导致新的租赁合同产生的，新的法律关系的产生以该房屋产权变更登记的时间为准。其实股权变更还包括赠与、互易等形式。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。

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