开发商违反销售承诺售房者有权要求退房吗

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• 问开发商违反销售广告承诺怎么办？
  

  根据法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以开发商存在违约行为。

• 问如何区分商品房销售者与开发商在商品房销售中的出售与承诺是否有效
  

  商业广告一般为要约邀请，例外为要约。区分广告系要约还是要约邀请不能以对象是否特定作为区分标准，对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用“容纳规则”和“回溯分析法”来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第三条的规定在实践中可再作扩张解释，应适用于开发商在广告中对“教育优惠”承诺的情形，并在承诺是否“具体明确”、是否“对合同订立和价格有重大影响”等方面的尺度。民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。根据有关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

• 问开发商违背销售广告承诺如何处罚？
  

  1、违反了作为合同条款的广告许诺，开发商应当承当违约责任。 2、当商品房销售广告中的相关内容依法具有合同条款的地位时，开发商违反此项内容中确定的义务即应承担违约责任。 3、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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