购买农村房屋的法律风险-法师兄

购买农村房屋的行为实际上进行交易的是两部分的，一是指房屋，另一部分是相应的宅基地的使用权。根据《土地管理法》第八条第二款的规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。现在国家的相关法律、法规及政策，农村宅基地的所有权属于村民集体所有，农村房屋的宅基地使用权只能在本村集体经济组织内部的村民之间流转，如果将农村房屋出卖给本村集体经济组织之外的人，势必导致将房屋宅基地的使用权同时转让，这是违反相应的法律法规的。因此，你作为城市居民按照规定是不能取得农村房屋的所有权的，建议你谨慎考虑相关交易。

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房屋买卖的过程中，建房涉及的情况多种多样，需要具体情况具体分析。比如，购买自建房有哪些法律风险一、房产可能是违法建筑村民建造农民房应当办理相...

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购买乡产权房的法律风险有： 1、购买乡产权房没有办法取得房屋的所有权，没有房屋的权属证明； 2、我国房屋必须登记才发生法律效力，如遇到房屋拆...

随着城乡一体化趋势加深，相对优厚的劳动报酬吸引大量农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋，而外来人员需购买相对便宜的农村房屋居住，城镇居民出于各种原因也打算在农村买房，导致农村房屋买卖日益频繁。而我国农村土地属集体所有，农民建房所需土地须经所在村许可，宅基地转让须经政府主管部门行政审批，但却没有相关法律对农村房屋买卖进行规范和引导，这为农村房屋买卖埋下隐患。在城市化进程较快的地区，当农村房屋买卖行为发生后，因房屋所在村落面临征地拆迁，故宅基地上所建房屋所有人就可能取得较为优厚的补偿安置待遇，这时，部分房屋出卖方受利益驱使在卖房后有的甚至在卖房数年后，仍起诉到法院，对原房屋买卖协议予以反悔，从而主张买卖合同无效，要求收回房屋或得到原房价及拆迁补偿之差额部分。司法实践中法院受理的此类农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。因农村房屋买受方大都不符合法定的用地条件，无法通过合法渠道原始或继受取得宅基地使用权，购房后对房屋权利保有缺乏根据，要求买受方返还已购得的房屋势必严重影响其正常的工作和生活。加之此类纠纷实质是对房屋所涉征地拆迁利益的争夺，法院内部对如何评价农村房屋买卖合同效力、房屋判归何方往往存在分歧：若判决合同有效，买受方可能也无法凭生效判决向当地主管部门申领宅基地使用权证，财产权利实现存在客观障碍;若判决合同无效，双方返还(目前通常的处理方法)的后果可能招致大批已售房者闻风效仿，均要求收回房屋，而已稳定居住的买受方就可能出现无家可归之困境，导致矛盾激化，最终成为农村社会的一个重大现实的不和谐因素。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。

购买农民房法律风险很大。农民房无法上市交易，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。

房屋买卖的过程中，建房涉及的情况多种多样，需要具体情况具体分析。比如，购买自建房有哪些法律风险一、房产可能是违法建筑村民建造农民房应当办理相应的证书，常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书(绿本)，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。二、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。三、房产买卖合同可能会被认定为无效理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。