小产权房是如何定性的？-法师兄

小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

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小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证...

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小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房，这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委...

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

所谓的小产权房，有时也叫“乡产权房”，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 (一)法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 (二)房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。 (三)小产权房的法律风险第一种就是农民的住宅房交易，有的城市居民喜欢农村传统的平房大院，前几年几万元就能买到，近两年随着征地的急速扩张，近郊区的平房大院动迁补助费标准很高，出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件，如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题，国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效，只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用，增值补偿部分还是归村民所有。第二种就是各类农业园或者养老院的别墅，这类房屋一般成规模开发，如果这类房屋的买卖发生纠纷，例如，逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题，合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持，因为前提买卖合同是无效的，其结果一般是退房退款。所以，此类房屋在尚未建成阶段风险很大，如果是购买已建成使用的，买房人对现状已经认可，发生争议的风险较小。第三种就是集体土地上的楼房交易。集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明，使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证，当时有一部分流失在乡村土地办公室，后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证，但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证，并且缴纳了契税。第四种小产权房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。不仅合同会被确认为无效，未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险，由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜，将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。 (四)小产权房能否转正目前小产权房的情况比较复杂，不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况，但该情况并不是普遍现象。因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”，房屋建成销售后，开发单位得到销售款后，也都撤走了。而小产权房转正时，需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续，而此时房屋已经销售完毕，小产权房即使转正了，开发单位也没有任何收益，所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正，才决定购买小产权房。

？下面由ask.com小编详细为您介绍！一、小产权房的性质是怎样的首先应当明确小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑。二、小产权买卖注意什么 1、购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。小产权房如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。 2、使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障，不具有房屋、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。 3、小产权房和一般意义上的商品房相比，没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取。小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。小产权有一定的好处，但也有一定的风险性，购房者在购房时应该多多注意。三、小产权房屋如何出售小产权房可以进行出售，但是一般都存在着风险。这是由于小产权没有国家颁发的房权证，没有房产证的房子是不能上市交易的，即便签订了买卖合同再法律范畴内也是属于无效的。因此出现问题很难追回损失。小产权房屋并没有真正意义上的产权，因为房产证的问题买家要承担的风险很大，所以在购买小产权房屋时要多加谨慎，了解清楚后再进行购买。以上是ask.com小编为您整理的关于小产权房的性质是怎样的内容，一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。如有其它疑问，欢迎向ask.com网站发布法律咨询。