房屋买卖没经共有人同意是否有效

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• 问未经房屋共有人同意签订买卖合同有效吗
  

  对此类房屋买卖合同是否有效的争议，可分为两种情况进行处理。 第一，房屋产权登记在一方名下属于夫妻共同财产。 在房屋出售时，因为其产权登记在夫妻一方名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。 但是，如果有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益，那么，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。 第二，房屋产权登记在夫妻共同名下的财产，在房屋出售时，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但由于是夫妻关系，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，那么房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。买卖双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。

• 问房屋共有人擅自出售共有房屋买卖合同是否有效
  

  房屋共有出售纠纷如何解决，实践中，经常会有房屋共有人，以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理： 1、一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。 2、房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人，不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

• 问未经房屋共有人同意房屋转让合同是否有效
  

  如果房屋转让协议系被胁迫签订的且有证据予以证明，那么此份协议就是无效的，可以撤销已办理的过户手续。即使无证据证明，协议也是无效的，因为您的父亲无权处分。乙方购买此房产之情形也不构成善意取得，此种情况下仍然可以主张撤销。另外您奶奶去世，此套房产是需要继承的，现在的情况下继承依然发生，此时的房屋应属于您父亲和他的姐妹按份共有的财产。

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