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商品房预售实行许可制度。取得商品房预售许可，应当具备下列条件:(一)持有营业执照和房地产开发资质证书;(二)签订土地使用权出让合同或者取得土地使用权批准文件，并取得土地使用权证书;(三)取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;(四)拟预售的房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶;九层以上的，已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上;(五)与预售资金监管银行、工程监理机构签订商品房预售资金监管协议;(六)制定临时管理规约、签订前期物业服务合同并在项目所在地房地产行政主管部门备案;(七)制定商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、质量责任承担主体及方式、拟售价格等内容;(八)涉及房屋征收补偿的，取得房屋征收部门出具的相关证明;(九)拟预售商品房占用范围内的土地使用权已设立抵押权的，取得抵押权人同意预售的书面证明;(十)合作开发房地产各方申请共同取得预售许可的，应当共同取得土地使用权，并签订房地产合作开发合同;(十一)法律、行政法规规定的其他条件。未取得商品房预售许可，不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。
为了规范房地产市场，根据国家城市房地产管理法的规定，全国已都实行商品房预售许可证制度。所谓商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发经营企业在商品房未经初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前，销售商品房的行为均系商品房预售行为，必须持有商品房预售许可证。办理前提条件1、已取得国有土地使用权证；2、已办理建设工程规划许可证；3、已办理建筑工程施工许可证；4、已将申请预售房屋相关电子信息录入西安市房地产综合网络数据库；5、法律、行政法规规定的其他条件。申请办理所需材料商品房预售许可申请表；商品房预售许可申请法人委托书；商品房预售许可申请报告，附商品房预售方案；（1）、商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。（2）、如代理销售，应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书（复印件）。工商营业执照（复印件）；房地产开发资质证书（复印件）；开发项目立项资料（复印件）；办理流程1、受理阶段（2个工作日）办理地点：政务中心初审申报材料、受理、录入、扫描、建档（2个工作日）2、办理阶段（12个工作日）办理地点：政务中心1）、现场勘查（3个工作日）2）、首席代表组织协调建立预售房屋销售系统（5个工作日）3）、首席代表审核、提请分管局长签发（2个工作日）4）、分管局长签发（2个工作日）3）、发放阶段（1个工作日）办理地点：政务中心制证、窗口发证（1个工作日）
商品房预售合同，是预售人将未竣工但已经确定施工进度和竣工交付日期的商品房的房屋产权转移给预购人所有，而预购人按合同约定支付价款并接受该房屋产权的书面协议。商品房预售合同是一种诺成性合同，即合同的成立不以交付标的物为前提，只要预售人和承购人就合同的主要条款达成书面协议，则具有法律效力，产生合同的法律后果，合同双方当事人都应当履行合同规定的义务。商品房预售合同是有偿的双务合同，指双方的权利义务是互相对应的，预售人的义务就是承购人的权利，一方履行的义务以他方应履行的义务为条件。承购人一方履行交付一定数额价款的义务，而应按约定接受竣工房屋并取得所有权;预售人一方享有收受价款的权利，也应按约定将竣工房屋转移给承购人，进行产权过户登记手续而丧失其所有权。显然，这种互负债务的，没有先后履行的顺序，应当同时履行，承购方在预售方履行之前有权行使抗辩权，拒绝其履行要求，或者在对方履行债务不符合约定的时候，有权提出拒绝其相应的履行要求。对预售方而言，反之亦然。
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