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根据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定:"出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品...
预售合同无效的情形下,购买人可以要求退购。根据《民法典》第一百四十三条的规定,具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行...
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由于商品房预售实行预售许可证制度,只有开发商持有预售许可证和预售许可证,与买受人签订的预售合同才有效,否则合同将被视为无效。
因商品房预售施行预售许可证制度,只有开发商持有预售许可证明,具备预售许可证,其与买受人签订的预售合同才是有效的,否则,合同有被认定为无效的法律风险。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。” 根据该条规定,如果在买受人向法院起诉之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,也可以认定预售合同有效,但前提时间是在起诉前取得。 实践中情况要复杂的多,如商品房预售合同签订后,预售许可证被行政部门撤销的,或者在签订商品房预售合同时,开发商持有的预售许可证明已过有效期,对于这两种情况,考虑到预售许可是基于行政管理机关履行行政管理职责的需要,不应因此轻易否定预售合同的效力。 所以为了确定房屋预售合同合法有效,避免发生不必要的纠纷,建议购房者与出卖者签订房屋预售合同时要求对方提供,已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件,并进行仔细审核,核验。
签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可,合同便是无效的。开发商未取得预售许可证却进行预售,这本身就是一种违法行为,您可以主张合同无效要求返还定金。法律依据:《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效
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