商品房销售中对公用建筑面积的分摊规则

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• 问怎么计算商品房分摊的公用建筑面积
  

  商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积。 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙，包括山墙墙体水平投影面积的50％。下列空间不得计入公用建筑面积：作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等；作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式为：公用建筑面积＝整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。

• 问公用建筑面积的分摊原则是什么？公用建筑面积的分摊原则是什么样的
  

  公用建筑面积的分摊原则是什么？ ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》

• 问对已经公摊的商品房建筑面积，售房单位是否可以以公摊面积为依据？
  

  《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的第十一条规定：建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。上述规定指的是公用建筑而不是指你房屋的建筑面积，建筑面积的误差在3％以内的，多退少补。如果你认为物业费不该交纳，你可以跟开发商理论，这不是法律规定该收还是不该收的问题，至于，开发商能否代收契税，你如果拿到有关证明，就可以主张，如果没有则不能主张。这样看来，你唯一能和开发商交涉的是物业费。你的咨询。

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