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1、本协议未尽事宜,须经双方协商解决,并签订相应的补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。 2、本协议经双方签字盖章后生效。本协议一式两...
土地转让注意事项如下: 1、应签订书面的转让合同; 2、确认转让方是否享有合法土地使用权; 3、是否属于可以转让的土地使用权; 4、通过评估...
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一、转让合同的形式 国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 二、国有土地的权属调查和资信能力调查 1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。 2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。 三、转让价格评估事宜 在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。 四、国有土地使用权转让的担保 1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。 2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。 五、有关税费 转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。 六、土地用途及相关用地条件的变更 1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题,划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚 2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等,转让后多为商业或住宅开发用地,不仅要经规划部门变更土地用途,补缴土地出让金,且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途,却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。 七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题 1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物,无约定的,推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让,划拨国有土地无地上建筑物不得转让。 3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。 八、权属变更程序与支付转让价款问题 因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节,有时还涉及抵押权解除等程序,故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额,体现相互制约与督促作用,以降低双方交易风险。 九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题 国有土地使用权设定抵押后,并非不能转让。可通过与抵押权人协商,以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式,实现转让目的。
签订股权转让协议注意事项有:1、签订股权转让协议的主体,在股权转让中,出让股权的主体应当是公司的股东,受让方可以是原公司的股东,也可以是股东外的第三人。在实践中,一些公司股东是以公司名义签订的股权转让协议,这会造成签约主体的混淆。另外,如果受让方是公司,要考虑是否需要经过股东会决议通过;如果是自然人,则要审查其是否已注册过一人有限责任公司。 2、股东会或其他股东的决议或意见,股东在对外转让股权签订股权转让协议前要征求其他股东意见,其他股东在同等条件下,放弃优先购买权时,才能向股东外第三人转让。同时,还需注意其它法定前置程序的履行,否则会出现无效的法律后果。另外,无论是开股东会决议还是单个股东的意见,均要形成书面材料,以避免其他股东事后反悔,导致纠纷产生。 3、对前置审批程序的关注,一些股权转让协议还要涉及到主管部门的批准,如国有股权、或外资企业股权转让等。 4、明晰股权结构,股权转让协议受让方应当通过审阅转让股权的股东所在公司的公司章程、营业执照、税务登记证、董事会决议、股东会决议等必要的文件,对转让股权的股东所在公司的股权结构作详尽了解。 5、股权转让协议受让人应认真分析受让股权所在公司的经营状况及财务状况,(1)考察企业生产经营情况。(2)分析企业财务状况:要求企业提供近两年的审计报告及近期财务报表,核实企业的资产规模、负债情况;核实企业所有者权益是如何形成的;判断企业的盈利能力、偿债能力。(3)企业的纳税情况调查。 6、股权转让协议受让人应尽量了解所受让股权的相关信息,以确定是否存在瑕疵,(1)应注意所受让的股权是否存在出资不实的瑕疵,即非货币财产的实际价额显着低于认缴出资额。(2)应注意所受让的股权是否存在出资不到位(违约)的瑕疵,即股权转让协议中的股东出资不按时、足额缴纳。(3)应注意所受让的股权是否存在股权出质的情形。 7、股权转让协议应要求合同相对方作出一定的承诺与保证 (1)股权转让协议受让方应要求出让方做出如下承诺与保证。 (2)股权转让协议出让方应当要求受让方作出如下承诺与保证。 8、股权转让协议应及时办理工商变更登记手续。
在债权转让协议中,应当注意债务人将全部或者部分债务转让给第三人的,应当经债权人同意。债务人或者第三人可以在合理期限内催告债权人同意,但债权人未表示的,视为不同意。此外,债务人转移债务的,新债务人应当承担与主债务有关的债务。
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