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房屋买卖合同订立后，不办理产权登记的，房屋所有权设立不生效，但房屋买卖行为有效。 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条【不动产物权登记的效...
如果买卖合同是当事人自愿签订的，没有违反法律规定，是有效的。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当...
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《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。” 《城市房地产转让管理规定》第六条第(六)项规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让房地产”，第十八条第一款规定：“违反本条规定转让房地产的，转让无效;房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。”此处对房地产转让，未经登记“转让无效”的规定，显得越来越严厉，反映出强烈的国家干预主义色彩。
房屋买卖未登记，合同由当事人自愿签订，有效。 依法登记的权属证书只是物权变更的权利要件，而不是买卖的生效要件。在未取得产权的情况下，双方签订房屋买卖合同的行为是债权行为，而不是物权行为。只要符合合同的成立要求，就应视为合同有效。
我国实行的是不动产登记制度和物权优先于债权的原则，我国关于不动产权属的认定采纳的是登记要件说，即赋予登记以强的公信力，登记一经完成，权利即为设定。实践中不乏房屋买卖当事人、共有人因各种原因未能登记，或行政机关因种种原因错误登记的情况。但该种登记一经完成即产生了登记的公信力，即使该登记与真实权利不符，法律对于依赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。
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