农村房屋买卖依据什么法律

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• 问农村房屋继承的法律依据是什么
  

  第一，关于农村房屋继承。《继承法》第三条明确规定公民所有的房屋可以作为遗产，法律对于继承人继承农村房屋无限制，故农村宅基地上建设的房屋可以由城市户口的继承人继承。实践中，公证书确认城市户口的继承人继承农村房屋亦为房屋主管部门变更登记所接受。 第二，关于宅基地使用权的继承。主流观点认为，宅基地使用权的取得具有无偿性，身份性，流转的限制性，且宅基地使用权以户为单位分配，所以，宅基地使用权不可以继承。《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国土资源部1995年5月颁布）第四十九条：继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。依据此规定，宅基地上建设的房屋所有权因继承而转移后，继承人当然取得宅基地使用权，这也符合我国房地一体的立法原则。

• 问农村宅基地能买卖吗，有什么法律依据
  

  《土地管理法》就村民使用宅基地有限制条件，即本集体经济组织的宅基地只能由本集体经济组织的村民使用，《土地管理法》第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其它相关法律也有“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的条例。

• 问农村房屋买卖存在哪些法律风险，什么是农村房屋买卖, 受法律保护？
  

  随着城乡一体化趋势加深，相对优厚的劳动报酬吸引大量农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋，而外来人员需购买相对便宜的农村房屋居住，城镇居民出于各种原因也打算在农村买房，导致农村房屋买卖日益频繁。而我国农村土地属集体所有，农民建房所需土地须经所在村许可，宅基地转让须经政府主管部门行政审批，但却没有相关法律对农村房屋买卖进行规范和引导，这为农村房屋买卖埋下隐患。在城市化进程较快的地区，当农村房屋买卖行为发生后，因房屋所在村落面临征地拆迁，故宅基地上所建房屋所有人就可能取得较为优厚的补偿安置待遇，这时，部分房屋出卖方受利益驱使在卖房后有的甚至在卖房数年后，仍起诉到法院，对原房屋买卖协议予以反悔，从而主张买卖合同无效，要求收回房屋或得到原房价及拆迁补偿之差额部分。司法实践中法院受理的此类农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。因农村房屋买受方大都不符合法定的用地条件，无法通过合法渠道原始或继受取得宅基地使用权，购房后对房屋权利保有缺乏根据，要求买受方返还已购得的房屋势必严重影响其正常的工作和生活。加之此类纠纷实质是对房屋所涉征地拆迁利益的争夺，法院内部对如何评价农村房屋买卖合同效力、房屋判归何方往往存在分歧：若判决合同有效，买受方可能也无法凭生效判决向当地主管部门申领宅基地使用权证，财产权利实现存在客观障碍;若判决合同无效，双方返还(目前通常的处理方法)的后果可能招致大批已售房者闻风效仿，均要求收回房屋，而已稳定居住的买受方就可能出现无家可归之困境，导致矛盾激化，最终成为农村社会的一个重大现实的不和谐因素。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。

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