购房合同和房产抵押登记哪个有效

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• 问房产没有抵押登记合同有效吗
  

  房产没有抵押登记合同不生效。 《城市房地产抵押登记管理办法》第三十条规定：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。 第三十一条规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

• 问房产抵押合同没有登记有效吗
  

  根据《民法典》的规定，只要双方签订的房产抵押合同是经双方自愿平等协商签订的，无法律规定的合同无效的情形，该抵押合同是合法有效的。但房产抵押合同有效不代表已设立抵押权。《民法典》第四百零二条规定，建筑物和其他地上附着物、建设用地使用权、以招标等方式取得的荒地等土地承包经营权、正在建造的房屋抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。故房产抵押权的设立需要办理登记。因此，房产抵押合同的效力与抵押权的设立是有区别的，房产抵押未办理登记，抵押权未设立，但并不影响抵押合同的效力。因抵押人未履行抵押合同项下的办理抵押登记义务，实际是违反了抵押合同的违约行为，可以根据抵押合同违约方承担相应的违约责任。

• 问房地产抵押未登记抵押合同是否有效
  

  房地产抵押未登记，依法成立的抵押合同是有效的，但是抵押权需要登记后才设立。订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

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