土地使用权评估前的准备工作有哪些？

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• 问土地使用权价格评估
  

  在采用有关方法计算土地使用权出让价格之前，应广泛搜集资料，经过现场勘查和测量，并分析、测算有关数据。搜集的资料主要包括：被评估地块的地籍资料、城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料、被评估地块的批租文件资料、地产市场的成效实例资料、关于土地使用权出让价格有关政策规定、土地管理法规条例等。搜集资料要可靠、全面、及时，并在搜集资料的基础上进一步筛选、整理和归类。现场勘查的主要内容包括：地块的形状、坡度和面积，地质、水文条件，地上物和地下物的布设状况，地块的经济地理环境状况。勘查之后，应对被评估地块现状做出尽可能详尽、正确的书面描述。分析、测算的有关数据包括：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额（或租或卖）及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权出让价格。

• 问土地使用权评估的标准是什么？
  

  土地使用权评估原则是最有效的使用原则。 对于土地来说，使用的多样性决定了人们对土地的使用，或者从使用中获得更多的好处。在满足目的的前提下，土地价格应与土地的效用直接相关。应用此原则时，应注意： 1、应根据城市规划中最合适的用途确定。其最佳用途应为商业用地。 最有效的土地使用原则还包括土地使用强度。 应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。

• 问土地使用权评估是怎样的
  

  我是国家注册执业的土地估价师和房产评估师。关于您所咨询的问题，土地使用权是按照证载用途评估市场价值并赔付的，房产的话，如果确定是在住宅用途的证载用途，那就只能按照住宅用途来评估并赔付。不能说因为您当做事业门脸来用，就按照商业用途来评估和赔偿。这个可以在装修上多给您计算评估值，但是不能跨用途评估和赔付。

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