开发商进入破产程序能否请求继续履行房屋过户义务-法师兄

最高法院认为，如果消费者已支付购买商品房全部款项，则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记，这个不属于《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为，管理人也无权解除合同。此外，司法实践中亦有法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，认定相对人购买的房屋属于特定物，如果相对人已完全支付对价，则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。但是对于未竣工的房屋能否认定为特定物的问题，司法实践中存在不同的认识。所以对于该问题的处理总结为以下两点：（1）对于房地产企业而言，进入破产程序后，已签订商品房买卖合同的购房者未支付完毕购房价款，房地产企业也未将房屋过户给该购房者的，管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。（2）对于消费者而言，房地产企业进入破产程序后，如果消费者已支付完毕购房价款，则可请求房地产企业履行房屋过户义务。

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最高法院认为，如果消费者已经支付了购买商品房的全部款项，可以请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记。这不是《企业破产法》第十六条所称的无效...

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1、开发商在出售完房产，并根据相关政策履行完保修期责任之后，对该项目物业就不存在任何管理责任及义务等。而房屋的日常管理、公共设备设施的维护和保养的工作，也逐步交付给物业公司进行管理。为了保证物业公司各项工作的顺利实施，因此，开发商需要把物业建设资料、物业设备设施的相关资料移交给物业2、物业公司在今后居民的正常生活中，配合地方政府和公安机关，承担人口登记管理、住户子女就近入学（入托）、住户产权变更登记等等工作，因此，开发商需要把物业买售资料，业主资料等移交给物业公司3、物业公司承担物业项目设备设施的更换和大中修管理工作，这些维修项目涉及公共维修基金的支付和使用。同时，物业公司也承担市政通邮、通讯、有线电视、宽带网等服务资源的接入。因此开发商需要把物业立项、建设及竣工备案资料等移交给物业公司综上所述，只有将各项开发、销售、建设的资料全部移交至物业公司，物业公司才能安全、顺利、科学的实施物业管理和物业服务。因此，国家《物业管理条例》中明确规定，开发单位要向物业公司移交全部建设资料及业主资料。

市民孙女士问： 1990年，我和万某登记结婚，婚后二人育有一子万山。1996年4月份，我和丈夫万某协议离婚，儿子万山归我抚养。现我想重新组建家庭。请问，我的再婚丈夫在年老时能否要求儿子万山赡养? 　　答：我国《婚姻法》第21条规定：“父母对子女有抚养教育的义务;子女对父母有赡养扶助的义务。父母不履行抚养义务时，未成年的或不能独立生活的子女，有要求父母付给抚养费的权利。子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。”我国《婚姻法》第27条规定：“继父母和继子女间，不得虐待或歧视。继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用本法对　　父母子女关系的有关规定。”依据上述法律规定，如孙女士的再婚丈夫和万山形成事实上的抚养关系，那么孙女士的再婚丈夫和万山之间就符合继父子关系，孙女士的再婚丈夫在年老体弱、没有生活能力时就有要求万山进行赡养的权利。市民孙女士问： 1990年，我和万某登记结婚，婚后二人育有一子万山。1996年4月份，我和丈夫万某协议离婚，儿子万山归我抚养。现我想重新组建家庭。请问，我的再婚丈夫在年老时能否要求儿子万山赡养? 　　答：我国《婚姻法》第21条规定：“父母对子女有抚养教育的义务;子女对父母有赡养扶助的义务。父母不履行抚养义务时，未成年的或不能独立生活的子女，有要求父母付给抚养费的权利。子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。”我国《婚姻法》第27条规定：“继父母和继子女间，不得虐待或歧视。继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用本法对　　父母子女关系的有关规定。”依据上述法律规定，如孙女士的再婚丈夫和万山形成事实上的抚养关系，那么孙女士的再婚丈夫和万山之间就符合继父子关系，孙女士的再婚丈夫在年老体弱、没有生活能力时就有要求万山进行赡养的权利。

由于办理房屋产权证所需要的许多有关的证明文件均需要开发商提供，而且如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记的话，买受人的房屋产权证根本无法办理，因此，《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务，规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”，并且“应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任。