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1、跨地域登记管理。如在市、县边缘地区,甲市登记机关对乙市房屋登记管理;也有登记机关对有些行政单位垂直管理范围内房屋所在地跨地区的一并登记。...
房屋产权登记的风险主要存在于两方面,一是登记管理主体,二是登记管理内容。(一)登记管理行为主体方面: 1.跨地域登记管理。如在市、县边缘地区...
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1、行为违法,不受法律保护 集体产权房屋对外出售本身就是一种违法行为,一旦产生纠纷,法律是不予保护支持的。 2、出现纠纷购房者境地尴尬 如果因面临房屋拆迁、继承等各种因素,村民开始对自己的出售行为感到后悔,鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为,出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子。 3、不能享有房屋的产权 购买了这类房屋,并不能享有房屋的产权,而是居住使用权。而通常的商品房,购买者享受的是完全独立产权,有自己的房屋产权证。 4、拆迁补偿不归购房者 目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人(使用人)补偿的相关法律规定,其补偿对象均为农村土地或地上附着物的人。 5、不能用于抵押和贷款 贷款和抵押的是要登记的,而登记唯一凭证就是房产证,目前农村房既无房产证也不进行登记。 6、房屋质量存在安全隐患 房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。而集体产权房很多是由土地所在村自行开发的,根本没有资质,在质量、信誉方面都没有保障。
房产抵押登记有哪些风险 随着经济的发展,房地产抵押业务逐年增多,它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题,同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题,如企业不按法定程序办理抵押登记手续,金融机构把关不严;有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后,执行不一;房地产多头管理,单位间沟通不够;企业破产、抵押房地产处置受阻;评估机构无序竞争,超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱,而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度?本文试从工作实践中遇到的问题入手,提出相应的对策,供大家在实践中参考,期盼有所补益。 问题和风险一:用假证抵押,重复抵押,债权落空 首先,不法分子利用制造的假证,或利用拆迁应注销的房地产权证,到金融部门直接贷款,而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次,多头抵押。不法分子先进行房产抵押,然后又到另一家银行进行土地抵押登记,造成多头抵押。再者,重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押,过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额,只在抵押合同或他项权利证明书上标明,未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押,当处置债权时,无法保证债权的实现。还有一种情况,不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后,又假借挂失,骗取新证,再到另一家银行办理抵押贷款,造成重复抵押。 分析:这类问题,多发生在开展这项业务的初期阶段,原因是房地产多头管理,部门间沟通不够,有关抵押登记方面的规范性文件滞后,造成金融机构执行一度混乱,无所适从,往往注意到房证而忽略了地证,抵押登记手续不完善,造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。 对策:金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全,坚持在两主管部门办理完他项权利证书时,方可签订贷款合同。另外,房地产主管部门与金融三家应经常沟通,有条件时,相关基础信息联网,实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时,金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积,然后根据评估报告折合抵押金额,从而保证土地分割抵押的准确性,债权实现的可靠性。 问题和风险二:企业破产,债权难以实现 分析:相当部分企业,从金融机构贷款后,未能改善经营状况,由于包袱沉重,不能按时还贷。有的很快宣告破产,待破产处置资产时,出现了几种情况:一种情况,贷款时,金融机构要求企业以房地产抵押,并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定,企业破产财产处置收入,要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付,哪有资金再偿付金融机构呢?所以,金融机构的优先受偿是空的。
(一)申请; (二)受理; (三)审核; (四)记载于登记簿; (五)发证。 房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。
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