预售合同是否有效

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• 问预售合同是否有法律效力?
  

  商品房预售合同依法订立的具有法律效力，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。但是没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同。

• 问转让预售房合同是否有效
  

  购买了预售房又转卖给他人的转卖合同是否有效呢？ 第一，转卖预售房，转让的标的客观上尚不存在，我国法律承认对未来物买卖的合同效力，故转卖合同签订时，转让的房屋尚不存在不影响合同效力，如果今后房屋未建成或者转让人未取得房屋所有权，那也是合同履行问题。 第二，转卖预售房并不违反法律、行政法规的强制性规定。 第三，限售调控属于政策范畴，不会影响到合同效力，只会对办理产权过户登记的年限有一定的限制影响。因此，以预售房为转让标的的转卖合同在法律上有效，受到法律的保护，但同时，应当认识到由于标的物在合同订立时并不存在、也没有产权证，因此，交付占有及办理过户登记转移所有权的合同义务履行期较长，发生交易风险的可能性较大。

• 问转让预售房合同是否有效？
  

  转让预售房合同一般认定为有效。目前我国法律没有对商品房预购人再行转让进行禁止性规定，在没有实际交付房屋之前的转让合同有效；在实际接房后、未取得房屋产权证之前再行转让的转让合同无效。

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