承租人再次转租房屋合同是否有效

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• 问租客未经房东同意转租，转租合同是否有效？次承租人有权占有房屋？
  

  转租房屋应经得出租人的同意，且转租的期限应当在本租的剩余期限之内，即转租合同约定的租赁期限终止之日要么与原租赁合同约定的重合，要么比原租赁合同约定的提前。这是因为原合同期限届满，承租人对租赁房屋不再享有合同约定的权利，也失去继续作为转租合同当事人的依据，因而次承租人若继续使用房屋则属于无权占有，是侵权行为。对于超过本租剩余期限的转租期间的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定为无效。但如果出租人同意转租期限超过原合同期限的，超过的部分则为有效。在这种情况下，转租合同因原租赁合同履行终止而终止，而次承租人与出租人之间成立新的房屋租赁合同关系。

• 问次承租人转租是否有效
  

  很显然，出租人的救济方式，就是解除与承租人的合同，并非直接有权确认承租人与次承租人之间的转租协议无效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，转租协议虽未经出租人同意，并不必然导致转租合同无效。

• 问承租人转租房屋合同有效吗？
  

  承租人转租房屋不一定有效。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

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