次承租人转租是否有效

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• 问租客未经房东同意转租，转租合同是否有效？次承租人有权占有房屋？
  

  转租房屋应经得出租人的同意，且转租的期限应当在本租的剩余期限之内，即转租合同约定的租赁期限终止之日要么与原租赁合同约定的重合，要么比原租赁合同约定的提前。这是因为原合同期限届满，承租人对租赁房屋不再享有合同约定的权利，也失去继续作为转租合同当事人的依据，因而次承租人若继续使用房屋则属于无权占有，是侵权行为。对于超过本租剩余期限的转租期间的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定为无效。但如果出租人同意转租期限超过原合同期限的，超过的部分则为有效。在这种情况下，转租合同因原租赁合同履行终止而终止，而次承租人与出租人之间成立新的房屋租赁合同关系。

• 问承租人转租房子时签的转租合同是否有效
  

  承租人经出租人同意转租房子时签的转租合同有效。租赁合同中已经约定可以转租、或出租人同意转租的，承租人可以出租给第三人。新签订的租赁合同应符合双方意愿，转租时承租人不得在房屋内擅自搭建，不得拖欠租金，不得超过剩余租赁期限。

• 问承租人转租房子时签的转租合同是否有效?
  

  承租人经出租人同意转租房子时签的转租合同有效。租赁合同中已经约定可以转租、或出租人同意转租的，承租人可以出租给第三人。新签订的租赁合同应符合双方意愿，转租时承租人不得在房屋内擅自搭建，不得拖欠租金，不得超过剩余租赁期限。

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