房买卖合同有效吗，买卖不破租赁的例外

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• 问先押后租买卖不破租赁合同有效吗
  

  1、先押后租买卖不破租赁合同不一定有效，只有在租赁期间发生的抵押行为才能使先押后租买卖不破租赁合同产生效力。 2、即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

• 问买卖不破租赁的买卖
  

  买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系存续期间，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可以主张租赁权。对房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权让与给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同部当然终止，受让人应继续履行原合同的权利义务，即新房主自然成为新的出租人，继续原出租人的权利和义务。而当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否适用“买卖不破租赁“原则，应区分情况处理。如果租赁合同先于抵押权的设定，抵押权实现后，适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。如果抵押权先于租赁合同成立，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时买卖击破租赁。因为，若抵押权先于租赁合同成立，而抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则，财产抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。所以，一方面，在设定财产抵押时，需要了解房屋是否有租赁合同存在，若有，需要求房主排除租赁。另一方面，租赁房屋，尤其是需要投入生产或经营的房屋、厂房，租赁前需了解房屋是否存在抵押权，否则一旦抵押权人要求实现抵押权，这种情况下，原屋主的偿债能力已经很弱了，租赁人在房屋上经营的前期投入恐怕就要损失了，难以追回。

• 问买卖不破租赁几种例外
  

  买卖不破租赁也就是说，如果事先房屋已经出租给他人使用的，在约定的租赁期限内，房东将房屋出售给其他第三人了，那么之前签订的租房合同也是要对其他第三人进行约束的，此时不能以房屋已经出售而要求承租人腾房

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