房屋租赁合同无效，怎样维权-法师兄

房屋租赁合同无效的处理包括： 1、承租人将占有居住的房屋返还出租人； 2、出租人返还多余租金； 3、各方应根据自己的过错承担相应的责任。

《合同法》第58条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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返还财产和赔偿损失，是《合同法》规定的无效合同处理的基本原则。但作为一种具体的合同类型，房屋租赁合同在适用上述原则时存在操作上的特殊性，具体...

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首先，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年...

返还财产和赔偿损失，是《合同法》规定的无效合同处理的基本原则。但作为一种具体的合同类型，房屋租赁合同在适用上述原则时存在操作上的特殊性，具体包括以下两方面：一是租赁合同被确认无效后，承租人除返还房屋外，其对房屋的占有使用费如何计算的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取参照合同约定的租金标准计算占有使用费的方法，主要考虑到合同中约定的租金标准，是双方当事人协商一致的结果，一般也与订立合同时的市场行情相符，以此作为参照标准易于被双方当事人接受。并且约定的租金标准简单明了，便于法院裁判时适用，有效避免采取评估等方式确定使用费时增加诉讼成本的弊端。同时，考虑到完全依照合同约定的租金标准计算占有使用费，可能会出现与承租人占有房屋获得的实际利益不符的情形，从而显失公平，故《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》同时采取“参照”和“人民法院可予支持”的表述，由法官根据案件具体情况进行酌定。第二，租赁合同签订后，承租人对租赁房屋进行装修或扩建的情形普遍存在。合同被确认无效后，有关损失赔偿大多也包含这方面的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在第九条、第十三条、第十四条规定了包括合同无效等情形下承租人对房屋的装饰装修、以及扩建产生的费用如何处理的原则，都可作为房屋租赁合同无效时有关损失赔偿的处理依据。

房屋租赁合同无效的情形：1、出租人不具有出租权利。房屋的所有权人出租的应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。2、违法建盖的房屋出租。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

1、因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效。(1)无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同；(2)限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。2、因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效。(1)违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效：①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；④必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋；(2)房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。(3)共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效(4)房屋转租的无效情形：承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。