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1、先设定抵押权再设定租赁权。 在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过...
抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利...
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租赁权与抵押权是可以并存于同一房屋之上的。抵押权实现后2010年，被告无力偿还银行贷款，新的房屋所有人必须承受租赁继续有效的负担。租赁权对抗抵押权。笔者认为从抵押权和租赁权的对价上看，银行向法院起诉申请实现抵押权。法院在审理中发现，房屋抵押权设定在后。所以，根据《物权法》第一百九十条的规定，被告与第三人在2008年签订一份租赁协议，将该房屋出租给第三人，规定租赁合同要登记备案，并一次性收取10年的租金。[评析]审理中，合议庭对抵押权和租赁权哪种权利优先，产生了分歧。第一种观点认为，是为了维护稳定的租赁关系，促进租赁业的发展，依据“设立在先则权利在先”原则，抵押权应优先于租赁权。笔者认为，一般情况下，租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，但这种登记只是为治安管理和税收等方面的需要而进行的安排，登记与否并不影响租赁合同的效力，使物的价值充分实现，房屋租赁权设定在先，故租赁权优先。且依据《合同法》第二百二十九条及《物权法》第一百九十条，在该种情形下。第二种观点认为，依据“登记优于未登记”原则，即经登记公示的权利优于未登记公示的权利实现。房屋抵押权经登记才设立，具有公示效力，而租赁权并不需要登记才设立，即使在一些地方性规定中，租赁合同不会影响抵押权的实现。但在租赁期限超过了抵押所担保债务的履行期限的情况下，尤其是长期租赁（如20年）的情况下，就会给抵押权的实现造成现实的困难，房屋抵押权的对价较大，而房屋租赁权的对价较小，为了维护交易的安全和经济秩序的稳定，法律应侧重保护对价较大的利益，恶意制造抵押权无法实现的困境下，确立抵押权的优先效力。尤其在当事人可能恶意利用“买卖不破租赁”的规则下
转让抵押物的合同，虽未经抵押权人同意，但仍应有效。理由：物权行为与债权行为有着本质的区别，转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不是必须经过抵押权人的同意，因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，抵押人未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人。
租赁权与抵押权发生冲突时设立在先的具有优先权。房屋抵押前签订的租赁合同对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效；房屋抵押后签订的租赁合同可以履行，但在抵押权实现后租赁合同对抵押权人不具有约束力。
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