全款购买的自住商品房能退款吗-法师兄

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问自住型商品房还能贷款吗？

自住型虽然相对于周边地段的新建商品房和二手房，在价钱上打了七折。不过要注意，这个打七折的参照价格，是2013年下半年北京楼市阶段性最高点的数据。因此，在这个价格数据基础上打折，显然仍旧高的很。对于缺房子住的刚需人群来说，有能力全款吃进者寥寥，使用住房贷款看来在所难免。此外，自住型商品房虽然是共有产权，但仍具有一定的投资升值（或贬值）属性，对于投资人来说，利用贷款杠杆来实现住房梦，显然比全款要划算得多。自住型商品房究竟能不能使用贷款呢？我认为，既然它是商品住房，不管是否掺杂了政府因素，都可以使用住房贷款来购买，而且适用于现行住房贷款的任何政策，理论上也没什么超国民待遇的特殊性。那么，买一套自住型商品房，究竟要准备多少首付款，能申请到多少贷款？每个月怎么还呢？怎样还款最划算呢？现在，我把北京市目前实行的住房贷款政策做个梳理。大家可以参照。略高。的初次刚性需求。以恒大御景湾为例。每平米22000元，90平米的住房大约为200万元。虽说有首付不低于20%的说法，但由于一般情况下只能贷到80万元，购房者还要准备出120万元的首付款。因此，由于总价和贷款额度因素，首付实际上变成了60%。月供是多少呢？按照贷款80万元，为期30年计算，月供4053.48元（等额本息）。30年间的利息总额为65.925万元。如果按照等额本金法还款，首月要还5222.22元，第360个月还2230.56元，可以说是逐月减少。不过前十年的月供负担略重一些。利息总额54.150万元，比等额本息法少还11万元利息。不过，公积金中心似乎不太支持等额本金法。按照北京的生活成本计算，月供4000元的前提是家庭月收入不低于1万元，否则维持基本生活质量就比较麻烦。而当首付出去120万元以后，很多家庭就立即沦为赤贫，生活质量不降低才怪呢。开发的普通商品房项目，都不支持组合贷款，甚至不支持国管公积金贷款。组合贷款的麻烦之处在于三点：一是每种贷款的额度都受限；二是办理手续非常繁琐，极容易因两类贷款之中的一类没批下来，给自己找麻烦；三是相当于同时使用了两次贷款。根据央行的说法，一个家庭只能使用两次住房贷款，无论是公积金还是商贷，正所谓“认房也认贷”。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都只能全款购房了。所以，我不建议使用组合贷款。二、第二次购房贷款根据央行和北京市公积金管理中心的有关规定，住房贷款的发放采取“认房也认贷”的形式。既然一个北京户口家庭只能买两套房，那么他也相应地只能享受两次贷款机会。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都得全款购房。因此，使用贷款时一定要谨慎小心。更重要的是，首套房贷款只有一次。就像人的青春年华，失去就再也没有了。理论上讲，国家不反对第二次贷款，但申请难度肯定比首套房贷款和第一次贷款难度大得多。第二次贷款包括两种情况，一种是名下无房，一种是名下已有一套住房。（一）名下无房的第二次购房贷款这种情况通常出现于名下以前有房，但都已卖掉。以无房户身份重新购置一套住房。而且以前购房时用过一次住房贷款，再卖掉前已将贷款余额还清。这次购房需要再用住房贷款，这就是名下无房的第二次购房贷款。根据有关政策，这种情况无论是商贷还是公积金贷款，需要首付不低于总价的60%，贷款不高于总价的40%，贷款利率均为1.1倍基准利率（商贷是7.21%、公积金是4.95%）。月供额度相应增加。我们仍以恒大御景湾为例。单价22000元，90平米户型。总价200万元，只能获得最多80万元、最长30年的贷款额度（可能现实中获得的额度还会略少），需要首付120万元。商贷月供5435.72元（等额本息），30年还的利息总额是115.686万元。公积金月供4270.16元（等额本息），30年还的利息总额是73.726万元。（二）名下有一套房的第二次购房贷款（二套房贷款）名下有一套房子，用贷款购买，无论贷款是否还清，这时理论上可以再通过贷款购买第二套住房，就是第二次贷款，属于最典型的“二套房贷款”。由于名下有房，无论该房是否在北京，首付都不能低于总价70%，贷款无论是商贷还是公积金，都不能高于总价30%，贷款利率为基准利率1.1倍（商贷是7.21%、公积金是4.95%）。个别银行对这种情况可能会因额度有限而拒贷。名下有一套房子，全款购买。然而，自己的贷款已经用过一次（比如为父母买房贷款偿还），此时自己再想通过贷款买一套房，依然是首付70%，贷款30%。我们以恒大御景湾90平米住房为例。200万的总价，在这种情况下首付要达到140万元。贷款60万元。如果还款期为30年，商贷月供4076.79元（等额本息），30年还的利息总额是86.765万元。公积金月供3202.62元（等额本息），30年还的利息总额是55.294万元。不过在实践中，如果第一次贷款尚未还清，很可
问商品房自住能退房吗

自住商品房可以退，但需要符合因房屋质量问题严重影响正常居住使用或者房屋主体结构质量经核验确属不合格的，才可以退。购房者可以解除买卖合同并要求卖方赔偿其损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
问商品房已买的，可以全额退款吗

购买的商品房可以退货。如因房屋交付使用，主体结构质量经核实确实不合格；或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可退房要求赔偿损失；如属买受人打算违约，则解除合同后可退房，但买受人应承担违约责任。