开发商不予销售房屋可否确定预告登记后

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• 问开发商开发的房屋,土地抵押后如何办理预购商品房预告登记
  

  如果土地抵押在前，那么土地抵押后，开发商怎么取得商品房预售许可如果办理了商品房预售许可，那么土地抵押权人一定是同意了开发商办理商品房预售许可的申请，那么后来办理商品房买卖包括预购商品预告登记也就顺理成章。如果土地抵押在取得商品房预售许可之后，那么土地抵押必须进行了土地分割证，也就是开发商只能按比例抵押部分土地（未预售部分房屋），那么抵押前已办理的预售合同不会受到影响，而抵押后又预售的房屋是不能办理预告登记的，因为该房屋基于的土地已经抵押，需避免发生抵押处置时的财产纠纷。也就是说土地抵押在商品房预售许可取得之前抵押的话，是可以按照正常手续办理商品房预告登记的。

• 问预告登记后开发商一房两卖还是否有效
  

  预告登记后，开发商一房两卖的行为不会产生物权效力。根据《民法典》第二百二十一条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。《商品房销售管理办法》第三十九条规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

• 问房屋预告登记可否延期？
  

  房屋预告登记不得延期。预告登记是指请求权人向登记机关申请的预先登记，以限制债务人处分房地产。预告登记后债权消灭或者自房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效。

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