如何认定商品房质量不合格买受人能否要求解除合同并要求赔偿损失？-法师兄

一、如何认定商品房质量不合格因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。二、商品房质量差能解除合同吗商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。“缩水”3%以内购房合同难以解除买房者都会担心一个问题———“缩水”，也都明白一个3%的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。商品房买卖中，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。除此外，《司法解释》还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。恶意欺诈房产商将负惩罚性赔偿责任商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。

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最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋...

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房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同；解释第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核...

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。1．一般质量问题，出卖人应当在保修期内承担修复责任。所谓修复责任，是指商品房出卖人对交付使用的商品房的质量瑕疵进行修理并达到质量要求的责任。该解释使用了“修复责任”这一概念，与《商品房销售管理办法》第三十三条中的“保修责任”措辞有所区别。“修复”一词重在强调修理的结果，“保修”一词强调了出卖人的作为义务—修理，对修理的结果似乎并没有明确的要求。 2．因商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可以请求赔偿损失。但以上“严重影响正常居住使用”中何谓“严重”，司法解释并没有进一步规定。因此，质量问题是否严重，成了一个见仁见智的主观判断。发生纠纷后，法官可能结合房屋价格、是否可以修复、修复成本、影响的频度等情况考察。在此无法做一个确切的判断，购房者认为质量问题严重影响使用的，只能先追究责任或起诉了再说，是否严重交由法官判断，即争议存在较大的不确定性。 3．商品房主体结构不合格，买受人享有合同解除权，并可请求赔偿损失。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十二条规定：“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。建设部《房屋接管验收标准》第4.5.1条《主体结构》编对商品房主体结构的质量标准进行了规定。商品房主体结构质量不合格不能交付使用，是指不能通过商品房建筑工程竣工验收的情形。《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。商品房主体结构质量经核验确属不合格，是指通过商品房建筑工程竣工验收的房屋，购房者仍然认为其质量不合格，并申请相关工程质量检验部门检验后发现确属不合格的，即适用该条需进行重新检验。

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《消费者权益保护法》中第四十九条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。可以让评估鉴定机构先进行鉴定，是否不合格或是属于质量问题。

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋买受人购买的房屋出现质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋买受人的人身、财产安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等，一般难以通过修复办法解决，因此买受人请求解除合同的，人民法院应予准许。但房屋出现质量问题，是否属于严重影响正常居住使用的情形，在实践中情况是非常复杂的，一般做法是由工程质量检测机构进行检测，并根据检测结论进行确认。