的房产抵押合同是否有效

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• 问有抵押的房产合同是否有效
  

  抵押房屋买卖是否有效取决于情况。房屋抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当向抵押权人提前清偿债务或者存款转让所得价款，抵押权人不得对该房屋行使抵押权，当事人另有约定的除外。

• 问查封的房产抵押合同是否有效
  

  有效，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。 根据法律规定，当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。

• 问房地产抵押未登记，抵押合同是否有效？
  

  房产抵押未登记，抵押合同如果没有其他合同无效的事项，抵押合同也是当然有效的，只是抵押权未生效。 《物权法》第15条对合同效力与物权效力的区分作了原则性规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 登记是针对特权的变动而采取的一种公示方法，是否登记并不影响合同的效力。 《物权法》第185条第1款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。” 抵押合同为要式合同，该合同并未直接产生抵押权这一担保物权，而是必须与登记结合，才能设立抵押权，如房地产抵押应当到有关主管部门办理抵押登记，只有这样抵押权才生效。但未办理登记并不影响抵押合同的效力。 所以房地产抵押合同因为没有办理登记，抵押权并没有产生，但是双方签订的抵押合同成立时即生效。

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