房屋转租与租赁权的区别-法师兄

房屋租赁权转让与转租不能混淆在现实的房地产管理工作中，笔者发现有许多群众，甚至有不少从事房地产管理工作的干部职工对“房屋租赁权转让”和“转租”这两种行为分不清楚，有些人还以为“房屋租赁权转让”简称“转租”。其实，这是两个差别很大的概念，两者产生的法律关系也很不相同。让我们通过一个案例来说明这个问题。一、案情简介 2000年10月5日于某租用了王某的一处门头房用于开办一个理发室，租期三年。一年后，于某想解除租约，王某不同意并称除非于某找到另外的租客来顶替他。正好此时于某的一位朋友谢某看好了这一处门头房，想租下来开一个小型鲜花店，表示愿意代替于某继续租用。在取得了王某的书面同意的情况下，于某和谢某签订了一份房屋租赁权转让合同，并将房屋交给了谢某使用。后来，谢某对该房屋进行了必要的修缮，根据原租赁合同，修缮费用应由出租方承担，但此时王某已出国，于是谢某找到于某，要求于某支付修缮费用。谢某的理由是：他是从于某的手中转租到的王某的房子，于某是转租人，根据《城市房屋租赁管理办法》第三十条规定，转租人应承担转租合同规定的出租人的义务，所以于某应该支付修缮费。于某则否认说，他已退出了该租赁关系，不应该承担任何义务。2002年9月25日，谢某提起民事诉讼，将于某和王某列为共同被告。法院经审理，认为于某作为转租人应承担出租人的义务，应先行支付修缮费，再向原出租人追偿。由于王某滞留国外，经传唤拒不到庭，法院做出缺席判决，判决王某向谢某支付修缮费，于某承担谢某的利息损失。二、案例分析首先笔者不赞成法院的判决，于某不应承担任何责任。笔者不同意法院判决的关键原因是法院混淆了转租与租赁权转让的概念。转租与租赁权转让有其内在的联系，两者同属房屋租赁的第二层次，都是基于原租赁合同对租赁权的处分，但两者之间也是有很大差别的。房屋转租与租赁权转让两者的不同之处表现以下几个方面： 1、两者的标的不同前者的标的是租赁物，后者的标的是租赁权。房屋转租，按《城市房屋租赁管理办法》第二十六条的规定，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条解释说，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出，房屋转租针对的是“承租房屋”的部分或全部。房屋租赁权转让首先是一种“权利”的转让，针对的是房屋的“租赁权”。 2、两者的取得方法不同前者为设定的取得，后者为转移的取得。房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权，转租人与次承租人之间成立新的租赁契约。房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一个新的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约。 3、两者实现的手段不一样前者一般通过分期支付租金来实现，后者一般是一次性给付对价。在转租时，主租赁合同与转租赁合同的租赁条件会有不同，转租可以是租赁标的的全部或一部分，在租赁权转让时，受让人承受了原承租人的地位，即取得了与原承租人一样的权利，转让所涉及到的也必然是租赁物的全部而不是一部分。 4、两者产生的法律后果不同前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人(转租人)，后者房屋的租赁权属于受让人。房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权，原租赁合同的权利义务并没有解除，次承租人的新租赁权，以转租人的租赁权存在为前提而成立。房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人，新承租人的租赁权，以原承租人的租赁权的消灭为前提而成立。由于房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以遵照《城市房屋租赁管理办法》第三十条的规定，转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而对于房屋租赁权转让，原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消灭而消灭。根据以上分析可以看出，在本案中，于某与谢某间的合同行为属于房屋租赁权转让而非转租，在房屋租赁权转让合同生效后，于某与王某间的房屋租赁权利义务关系转由谢某承担，于某退出了该房屋租赁关系，也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务。

《城市房屋租赁管理办法》第二十六条房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。《城市房屋租赁管理办法》第二十七条承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。

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1.房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人(二房东)与第三人签订转租合同。此时原出租...

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房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人(二房东)与第三人签订转租合同。承租权转让是指上手...

房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人(二房东)与第三人签订转租合同。承租权转让是指上手租赁关系解除，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。

房屋转租与承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，其在实务操作中的应用也日趋普遍，但两者无论是在法律性质上、还是在实务操作中，都存在很大的差异，投资者一定要事先弄明白。首先，从法律关系构成来看，房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人(俗称“二房东”)与第三人(即转租的承租人，俗称“三房东”)签订转租合同。如此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人(俗称“大房东”)与二房东的本租合同，以及二房东与三房东的转租合同，二房东因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与大房东之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与三房东之间的转租合同。承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即二房东与大房东的本租合同解除，二房东由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与大房东建立新的租赁合同关系。其次，从法律行为有效的前提条件来看，二房东无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需取得大房东的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式，一是在本租合同中已经约定了二房东可以转租的条款，二是大房东在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方(二房东)对于合同权利、义务的概括转让，通常不会在合同中先行约定，只能另行取得大房东出具的同意书。第三，从违反上述前提条件(即二房东没有取得大房东的书面同意)的法律后果来看，转租中，大房东可以直接解除与二房东之间的本租合同;而承租权转让中，大房东只有权宣告二房东将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除他与二房东之间的本租合同。第四，转租中，转租合同对于本租合同具有附随性，具体表现在： 1、房屋转租期间，本租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更; 2、房屋转租期间，本租合同解除的，转租合同应当随之解除; 3、转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于二房东退出本租合同，第三人与大房东建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束，重新设定双方的权利义务关系。

住房租赁和租赁权转让的区别主要体现在以下几点：1、法律关系的构成不同。房屋租赁是指租赁人在租赁期间，将租赁人的部分或全部再租赁的行为，租赁人作为租赁人与第三者签订租赁合同的租赁权转让是指租赁人在租赁期间，将房屋租赁权转让给第三者，即自己与租赁人的本租赁合同解除，转让租赁权的第三者与租赁人建立新的租赁合同关系。2、法律行为有效的前提条件不同。转租一般有两种形式：一种是在本租赁合同中约定可转租的条款，二种是租赁人在本租赁合同外另行发行的同意书。租赁权转让通常不在合同中先约定，只能另行取得大房东发行的同意书。3、租赁期限不同。转租合同约定的租赁期限不得超过本租赁合同约定的最后租赁期限。租赁权转让后，第三者与大房东建立租赁关系时，不受中止的本租赁合同的制约，可以重新设定双方的权利义务关系。