屋顶和外墙归卖方所有是否合理-法师兄

杨先生在南山看中了一楼盘的一套两居室小户型，打算以银行按揭形式购买。在签认购书时，杨先生要求看一下正式买卖合同，售楼小姐称商品房销售合同都是采用国土局的示范文本，可在网上查看。杨先生于是交了三万元定金，认购了一套。十天后杨先生前往签署正式买卖合同并准备交纳首期款时，发现正式合同的附件五是双方可另行约定的内容，而在这个附件五中，发展商单方面增加了一个条款：即“本项目楼宇屋顶和外墙的使用权、收益权归卖方所有；买卖双方同意本房地产项目广告权益、天台使用权、屋面和外墙面使用权由卖方享有；卖方拥有屋顶及外墙广告的设立、监管及收益的权利，但卖方的使用不得影响买方正常生活及人身安全。”杨先生认为这对业主不公正，要求发展商删除此条款，但发展商坚持不肯删除，于是杨先生要求解除认购书，并退还三万元定金，发展商认为杨先生违约，不肯退回定金，于是杨先生投诉到了消委会。【点评意见】首先，从权利归属看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这不仅是物权法原理和业主的建筑物区分所有权的性质决定的，也符合现行《物业管理条例》和《物权法》（草案）的相关规定。《物业管理条例》规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”；“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”按照上述规定，楼宇屋顶、天台、屋面、外墙等公用部位的所有权和使用权均应为全体业主共有。

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你可以主张该条款无效，因为没有征得各所有人一致同意，也没有与各所有人订立书面协议。《城市异产毗连房屋管理规定》第七条异产毗连房屋所有人以外的...

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1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。 2、居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有两点：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用，也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。当然，对于小区内独栋别墅，外墙面属于独栋别墅的所有权人。

楼顶不归顶层房屋的所有权人所有，归该栋建筑物的所有的住户共同共有，顶层房屋的所有权人对楼顶的使用应当经该栋建筑物的所有住户同意，收益也应当归该栋建筑物的所有的住户享有。

邻居安装防盗笼外凸延伸至我所居住的房屋外墙紧挨着窗子，给我的安全造成隐患，我有权让他拆除吗拆除防盗笼归什么部门管