二手房交易中上家为下家垫资面临六大风险-法师兄

金先生今年3月与上家签订了二手房买卖协议，因房贷政策变化，上家无力还清原有的抵押贷款，请金为其还贷垫资，并答应在房价上给予优惠。对优惠的诱惑，金觉得可以考虑，但咨询了有关专家后他决定三思而行。上海东方正义律师事务所主任黄可磊律师为此提醒：下家为上家垫资有6大风险。新政出台后取消转按揭，而中介机构垫资收取利息也被禁止。因此许多上家转而求救于下家帮其垫资，甚至开出房价优惠来诱使下家。黄可磊律师认为，一般来说，垫资就是借款行为，垫资款的付出方可以要求受益方偿还此项垫资款及其利息，但购房中的下家垫资情形就不同了，因为下家本身负有支付房款的义务，下家垫资行为形式上很容易被视为购买房屋的付款行为。下家自然也就很难针对作为已付房款的垫资款而要求上家返还，除非买卖合同因各种原因最终未能履行，下家才可以要求返还垫资款。显然，下家垫资并不等于借款关系，垫资使下家代替上家承担了此项义务以及由此产生的更多风险。下家垫资归纳起来有两类：一类是下家未向银行申请贷款时易发生的四种风险。一是垫资时间过长而使垫资成本增加的风险；二是上家的优惠承诺无法兑现的风险；三是上家违约而产生的风险；四是盲目相信房屋中介的“保证”所产生的风险。另一类是下家向银行申请贷款时易发生的两种风险。一是下家向银行申请的贷款最终未获批准所产生的风险；二是下家申请的银行贷款在放款时产生的风险。黄可磊律师强调，下家垫资具有风险，而且防范风险的措施十分复杂，如有不诚信因素驱使，风险是不可避免的。因此，垫资不宜作为，也不应提倡，如确有无法左右的原因造成垫资，最好是咨询有丰富法律经验的专业人员，并制定能最大限度规避和防范风险发生的合同条款来约束并制裁违约者，以最大限度地保护垫资者的合法权益。

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与房主直接交易的风险 1．中介追偿索赔风险一旦让中介知道买家有意逃避中介费，选择跳过中介直接私下与房主交易，有可能会招致中介不断向买方追究...

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按风险产生的破坏力不同分类：按风险的破坏力及波及面大小不同可以分为： 1、局部风险，即对企业短期内或部分利益产生不利影响，如费用损失、信誉受损； 2、系统风险，即影响到企业生存或使企业的发展方向产生重大变更，可持续发展到影响的可能性。

有下列风险： 1.如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他她一个人的名字，买方与其签订的购房合同，也属于无效合同。 2.卖房人并非房屋的产权所有者。 3.房屋为2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋。卖家要卖房，需要征得其共有人的同意才行，最简单的就是看房产证上有几个人的名字。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。【法律依据】

为了避免风险，建议买卖双方和中介公司选择存量房交易资金托管。 1、防止中介机构挪用客户资金； 2、有效防止房屋被查封后，不能办理交易过户登记的风险； 3、有效防止买方代偿卖方贷款后房屋被查封，不能办理过户手续的风险； 4、解决卖方过户后房屋被查封而不能办理按揭手续导致房款不能全部取得的后顾之忧； 5、解决卖方由于买方申请按揭贷款，但未获得银行足额贷款而导致房款不能及时全额取得的顾虑；