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房屋所有权发生变动影响租赁合同继续履行的情形包含哪些

2022-08-29
《城镇合同司法解释》第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《》第190条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押权出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即,抵押已出租的房屋,抵押权人行使抵押权时,承租人依据房屋租赁合同享有的权利,包括“所有权变动不破租赁”原则的适用,不受抵押权的影响;而在出租抵押房屋场合,抵押权人行使抵押权时,承租人依据房屋租赁合同享有的权利不能对抗抵押权人,承租人不能以“所有权变动不破租赁”对抗抵押权人。查封是人民法院依法采取的措施,其目的是在判决执行前限制查封物不动产的流转或使用,以便人民法院在被执行的当事人不执行判决确定的债务时,对查封标的物予以强制执行。即依法拍卖、变卖查封标的物,以其价款清偿被执行人应当履行的债务。出于这个原因,被人民法院依法查封后出租的房屋,其所有权变动不受租赁关系的限制。

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