先租后抵抵押权是否有效

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• 问抵押合同无效抵押权是否有效
  

  抵押权的成立是以抵押合同的生效为前提条件的。抵押权的设立是从抵押合同生效后，去登记部门登记，成立抵押权。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

• 问抵押期到期后，抵押权是否继续有效？
  

  抵押期限到期后，只要主债权有效存续并有执行力，抵押权就应当持续存在，不因抵押期限届满而消灭。但是抵押期限届满的，抵押权人无法再就抵押物行使优先受偿权。

• 问抵押他项抵押登记的效力是否有优先受偿权？
  

  关于房产他项权抵押预告登记的效力，只是预告登记物权，而不是抵押权，因此，不存在是否可以优先受偿的问题。担保法司法解释第七十九条：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。质押转移标的物的占有，而抵押不转移标的物的占有。房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。抵押权预告登记的法律效力：预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现债权。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。

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